Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЭЛЕКТРОННЫЙ ЖУРНАЛ НЕДВИЖИМОСТИ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество. «Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она. В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Нужно ли идти к нотариусу
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:
● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;
● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.
Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.
Контроль со стороны налоговой
Бывает, что недвижимость переоформляется на родственника, но фактически деньги продавец не получает. Это могут сделать, например, для получения налогового вычета или, чтобы не платить налоги при фактической продаже, оформляется договор дарения между близкими родственниками. Обнаруженная мнимая сделка может быть признана ничтожной в суде. Полученные выплаты потребуется возвращать государству.
Пример:
Ирина купила квартиру и вскоре решила продать ее брату. Чтобы уменьшить размер имущественного налога, в договоре купли-продажи она указала меньшую сумму, чем брат заплатил за нее фактически.
Налоговая служба сочла такую цену подозрительной, перевод денежных средств не был зафиксирован. Прошла дополнительная проверка, в ходе которой выяснилось несоответствие заявленной и уплаченной суммы.
Особенности покупки доли в квартире у родственника
Сегодня на вторичном рынке недвижимости представлено много квартир, находящихся в долевой собственности, или же отдельно продающихся комнат в многокомнатных квартирах.
Произошло это по нескольким причинам:
- продажа приватизированной комнаты, входящей в состав коммунальной квартиры;
- приватизация квартиры, повлекшая разделение ее на доли между всеми в ней проживающими;
- раздел совместно нажитой квартиры при разводе супругов;
- наследование части квартиры, когда недвижимость делилась между наследниками, как правило, при отсутствии нотариально заверенного завещания.
Квартира с несовершеннолетним ребенком
В случае, когда в сделке с жилой недвижимостью принимает участие несовершеннолетний ребенок, родственные связи не играют большого значения. Поскольку по закону категорически запрещено законным представителям в лице родителей или опекунов проводить какие-либо сделки с несовершеннолетними детьми (исключением являются лишь безвозмездные сделки).
Помимо этого законом запрещено подписывать возмездные договоры от лица несовершеннолетнего ребенка с близкими родственниками. И если, например, квартиру покупает дочь со своим трехлетним ребенком у своей матери, то договор ей нужно будет подписывать не только за себя, но и за своего ребенка, при этом мать является близким родственником.
И подобные проблемы нередко появляются при приобретении квартиры с применением материнского капитала. И в таком случае несовершеннолетний ребенок должен в обязательном порядке получить долю в приобретенном жилье.
Вместо договора купли-продажи?
При покупке квартиры нередко возникают ситуации, когда вместо договора купли-продажи покупателю предлагают договор дарения. Но помните, что в таком случае есть определенные подводные камни и риски, о которых необходимо знать перед совершением сделки.
Один из основных рисков при покупке квартиры по договору дарения – это риск оспаривания сделки. Если вам страдал от психическими заболеваниями или имелось ограничение дееспособности, то сделка дарения может быть признана недействительной по решению суда.
Другим риском является налогообложение при дарении квартиры. При дарении сделке подлежит налогообложение в виде подоходного налога в размере 13% от стоимости квартиры, если иные основания для налогоосвобождения не применимы. В отличие от этого, при совершении сделки купли-продажи стоимость квартиры обычно облагается налогом на прибыль организации, то есть покупатель эти расходы уже учел в стоимости квартиры.
Также при дарении квартиры может быть ограничение в праве распоряжения дарением. Например, даритель может запретить вам продавать или сдавать квартиру в аренду на определенный срок. В то же время, при покупке квартиры по договору купли-продажи вы получаете полное право на свободное распоряжение квартирой.
Поэтому, прежде чем согласиться на дарение квартиры, вам стоит тщательно оценить риски и преимущества этой сделки по сравнению с договором купли-продажи. Учтите также возможность осуществления юридической консультации для получения грамотного совета и предотвращения возможных негативных последствий.
Можно ли приобрести дом у родственника в ипотеку?
Покупка квартиры у родственника в ипотеку — это вопрос, который часто возникает у тех, кто хочет получить недвижимость по более выгодным условиям. В такой ситуации возникает множество вопросов: как получить ипотеку для покупки жилья у близких, кто может выдать кредит, какие документы нужно предоставить банку и что делать, если банк отказывает?
Ипотека для покупки жилья у родственников — это обычно горячая тема, потому что банки обычно относятся к таким сделкам подозрительно. Есть несколько причин, почему банк может отказать в выдаче ипотечного кредита для этой цели. Первая причина — это отсутствие взаимозависимости между покупателем и продавцом, так как близкие родственники обычно не имеют такой взаимосвязи с банком, как это может иметь место при покупке у обычного продавца. К тому же, банкам необходимо быть осторожными из-за возможности подделки документов и анонимной продажи.
Однако, если у вас есть подходящая ситуация и надлежащие документы, покупка жилья у родственников в ипотеку возможна. Внимание к срокам и всем нюансам сделки играет особую роль в таких случаях. Также, обратиться к юристу по недвижимости будет полезно для проверки всех документов и обеспечения безопасности сделки.
Если решено идти по этому пути, важно знать, что сделка покупки квартиры у родственника в ипотеку обычно совершается как обычная сделка купли-продажи недвижимости. Это означает, что нужно обратить внимание на особенности, связанные с расходами на покупку (например, комиссию агентству недвижимости или законные издержки) и процесс получения ипотеки.
Напомним, что мы описали, как покупатель отправляет деньги продавцу. Способ оплаты должен быть указан в договоре купли-продажи.
Наличными в кассе или банковским переводом.
Здесь все просто. Из-за сильного доверия между близкими родственниками деньги обычно выдаются таким образом в день подписания договора купли-продажи или после регистрации сделки.
Перед подписанием контракта обе стороны идут в любой банк и берут сейф на имя покупателя. Банкир составляет договор о том, что продавец может получить доступ к сейфу только при предъявлении зарегистрированной купчей или выписки из реестра, т.е. если покупатель станет владельцем акций.
Ключ от коробки остается у продавца. Цены на эту услугу варьируются от банка к банку — от 1, 500 рублей. Обычно арендуется на один месяц.
Это то же самое, что арендовать шкафчик. Однако при безопасном кредитовании все операции осуществляются посредством банковского перевода. Покупатель переводит деньги компании, гарантирующей кредит.
После совершения сделки продавец приносит зарегистрированный договор или выписку из ЕГРЮЛ в банк, где сотрудник банка переводит деньги на счет покупателя. Стоимость услуги составляет примерно 2 000 рублей + расходы на доставку.
Понравилась ли вам статья? Вы знаете, что делать?
Вопросы? Вы можете связаться с нами бесплатно. Используйте окно онлайн-консультанта, форму ниже или телефонный номер (круглосуточно).
Затраты на ремонт – как возместить?
Если квартира передается по дарственной между близкими родственниками и силами дарителя сделан ремонт, предусмотрены ли налоговые вычеты по такой сделке? Как даритель может возместить затраты на ремонт квартиры?
Ответ: наличие или отсутствие ремонта никак не влияет на суть дарственной. В договоре делается опись собственности, к которой можно приложить сведения о ремонте. Но поскольку дарение квартиры между близкими родственниками не несет в себе льгот, как и налогового вычета, то возмещение расходов на ремонт остается вне действия договора.
Хотя номинальная цена договора может быть снижена, исходя из затрат на ремонт. Разумеется, при предоставлении дарителем обоснованности затрат, а также договора услуг строительной компании.
Факт дарения подразумевает безвозмездную передачу собственности. Уместно обращаться за услугой комплексного ремонта, если впереди маячит договор купли-продажи. Почему? Во-первых, свежий капитальный ремонт, качественная проводка, сантехника, новая кухонная техника увеличит стоимость квартиры на 15-20% от рыночной. Во-вторых, вы оставите родственникам действительно качественный ремонт, а материалы и цвета можно подбирать сразу под их вкус. Кроме того, архитектор поможет организовать перепланировку, подскажет интересные идеи для организации пространства, что тоже будет только плюсом.
Почему банки не поощряют «родственные сделки»?
- Российские банки крайне неохотно предоставляют деньги гражданам, планирующим заключение сделок с родственниками. Причинами подобного отношения являются следующие моменты:
- Финансовые организации предполагают, что подобные операции могут являться результатом сговора с целью занижения рыночной стоимости жилья. Именно поэтому, законодательно запрещена покупка жилья у супругов или детей с использованием ипотечных ресурсов. Дети могут совершить подобную сделку, если у родителей имеется другая недвижимость.
- При попытке взять кредит придется доказать банку, что планируемая сделка не ставит своей целью получение материальной выгоды для семьи. Самым простым доказательством может служить осуществление расчетов в безналичной форме.
- Если объект недвижимости находится в долевой собственности, и некоторые из его владельцев не имеют с заемщиком родственных связей, проблем при получении денег у банка не возникает.
Немного о том, какие плюсы и минусы есть у изучаемой операции. Ведь любые сделки с родственниками подразумевают и преимущества, и подводные камни. Начнем с минусов операции. Их не так много, но они могут оказаться крайне значимыми.
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками минусы имеет следующие:
- Имущество, приобретенное таким способом, определяется как совместно нажитое в браке. При разводе оно делится по общим принципам.
- Контролировать дальнейшие действия нового хозяина квартиры невозможно. Например, дети могут легко выселить родителей или сделать ремонт в своей новенькой недвижимости. И все это абсолютно законно.
Теперь понятно, какими плюсами и минусами обладает купля-продажа квартиры между близкими родственниками. Возврат имущества, переданного подобным образом, невозможен. Такой расклад имеет место, только если граждане нарушили действующее законодательство и принудили друг друга с операции. Либо при подделке документов. Но это крайне редкий вариант развития событий.
Обратите внимание на то, что можно продавать не только целые квартиры, но и их доли. Никаких ограничений по этому поводу нет. Главное запомнить, что при продаже имущества, находящейся в долевой собственности, другие хозяева квартиры имеют право на первоочередную покупку. Если они отказываются выкупать долю в течение месяца, то можно выставить ее на продажу и заключить соответствующий договор с близкими родственниками или третьими лицами.
Отличия от дарения и завещания
Когда речь идет о приобретении доли в квартире, часто возникает вопрос: как это отличается от дарения или завещания? Действительно, процесс приобретения доли имеет свои особенности и риски.
Отличие от дарения заключается в том, что при покупке доли в квартире вы обязаны выплатить определенную сумму деньги владельцу этой доли. Дарение же подразумевает передачу имущества безвозмездно. Таким образом, при покупке доли в квартире вы получаете право собственности, однако это связано с определенными материальными затратами.
Отличие от завещания заключается в том, что в случае приобретения доли в квартире вы покупаете долю у живого собственника, а не умершего человека. Также, при покупке доли вам необходимо заплатить сумму, которая договорена со собственником, в то время как при завещании доля передается указанным в завещании лицам безвозмездно.
Итак, вы решили приобрести долю в квартире у другого собственника. Что же вам нужно сделать? Прежде всего, составить договор купли-продажи доли. В договоре должны быть указаны все существенные условия сделки, включая размер доли, сумму, условия оплаты и другие важные детали.
После подписания договора вы должны зарегистрировать его в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Затем выясните, нужно ли получать согласие других собственников квартиры на ваше приобретение доли. В некоторых случаях это может понадобиться.
Не забывайте также о налоговых аспектах. При приобретении доли в квартире вы можете столкнуться с налоговыми обязательствами, поэтому важно заранее проконсультироваться с налоговым специалистом.
Если все процедуры выполнены правильно, вы станете собственником определенной доли в квартире. Но не забывайте, что у такой сделки могут быть и подводные камни и риски. Поэтому перед покупкой доли рекомендуется внимательно изучить все детали и проконсультироваться с юристом.