Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможность и процедура реального раздела индивидуального жилого дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы осуществить выделение доли в натуре в частном доме, необходимо провести оценку имущества и определить его стоимость. Затем происходит фактическое разделение дома и участка на отдельные части, пропорциональные долям собственников.
Согласно ГК РФ общая собственность является имуществом, принадлежащим нескольким лицам одновременно. Владельцы являются субъектами права собственности на данное имущество – то есть каждый из них является владельцем одной и той же собственности. Это положение прописано в п.2 статьи 244 ГК РФ. Этот пункт определяет, что общая собственность подразделяется на совместную и долевую. В том и в другом случае всякий сособственник имеет право участвовать в разрешении вопросов судьбы общего имущества
При этом долевая общая собственность является нормой, а бездолевая (совместная) – исключением из правил. Именно на этом предварительном положении и основан порядок выделения доли из общей долевой собственности.
Выдел доли в жилом доме
Выделение долей в натуре в жилом доме можно сделать во внесудебном порядке, если на такой раздел согласны все собственники дома. Если согласие не получено, приходится обращаться в суд. При этом закон рассматривает три варианта, при котором возможно выделение доли из общей долевой собственности жилого дома:
- выдел возможен, если такая процедура возможна по техническим и строительным нормам – есть возможность организовать отдельный вход, перераспределить коммуникации, при этом здание должно оставаться пригодным для проживания и дальнейшей эксплуатации;
- если в долевой собственности нет стихийных застроек и самостоятельных перепланировок – иначе такие изменения принимаются в расчет лишь после легализации самозастроя;
- если выделение доли из общей долевой собственности в натуре невозможно без порчи этой собственности, то следует принять решение о материальной компенсации в пользу желающего выдела доли собственника с тем, чтобы после получения денег он утратил право собственности на долю имущества. Оценочная стоимость части имущества определяется независимой и/или судебной экспертизой.
Исковое заявление о выделе доли в натуре в жилом доме
В исковом заявлении следует указать:
- наименование и адрес суда
- данные собственников жилого дома
- цена иска
- описание всех обстоятельств выдела доли и ссылка на документы, согласно которым, выдел доли, по мнению лица, обращающегося в суд, возможен
- список строительных работ, которые необходимо выполнить для выдела
- требования о выделе конкретной доли и в конкретном имуществе, если выдел невозможен – то заявляем требование о взыскании компенсации, в обоснование размера компенсации нужно представить заключение эксперта
- требование о взыскании расходов по оплате услуг адвоката
- перечень документов, которые прикладываются к исковому заявлению
Более того, необходимо учитывать такой нюанс, если Вами были произведены работы по улучшению жилого дома (заменены окна, печное оборудование, работы по монтажу канализации, отопления, ремонт внутри дома и т.п.), то размер Вашей доли может быть увеличен, поскольку увеличилась и стоимость дома. Данные обстоятельства необходимо также тщательно изложить в иске, сформулировать соответствующие требования и представить доказательства.
К исковому заявлению необходимо приложить:
- документ, подтверждающий оплату госпошлины
- правоустанавливающие документы на спорное имущество
- все документы, на которые Вы ссылаетесь в тексте искового заявления
- также копию договора об оказании юридической помощи
- документ подтверждающий оплату Вами вознаграждения по такому договору.
Любой участник долевой собственности (встречается термин «сособственник») вправе требовать выдела принадлежащей ему доли (ст. 252 ГК РФ). Чёткого регулирования этой процедуры в законе нет. Всё нарабатывалось судебной практикой.
Выдел доли в натуре — это юридическая процедура, в результате которой часть объекта недвижимости выделяется и становится самостоятельным объектом, способным функционировать независимо от исходного объекта. Оставшийся от выдела исходный объект недвижимости также становится самостоятельным объектом.
По сути, происходит раздел исходного объекта недвижимости и создание из него двух или несколько новых объектов.
Право общей долевой собственности после выдела доли в натуре прекращается, а у бывших собственников возникает право собственности на вновь образованные в результате выдела доли объекты.
Размер выделяемой части объекта недвижимости должен быть пропорционален размеру доли в праве собственности.
Выдел доли в натуре на наглядном примере:
На картинке ниже изображён жилой дом общей площадью 180 кв. м., состоящий из 6 комнат площадью по 20 кв. м., а седьмая – 60 кв. м.
Дом принадлежит двум собственникам по 1/3 доли и 2/3 доли.
Один из собственников хочет выделить 1/3 доли в натуре в виде комнат № 1, 2, 3, которые в совокупности площадью 60 кв. м. будут соответствовать его доле в праве.
Человек, продавший свою долю, должен оплатить в государственную казну налог с полученного дохода. Все остальные владельцы, оставшиеся проживать в квартире, после оплаты выделенной части (покупки), прибавляют к своим частям дополнительные квадратные метры. В этом случае, они должны платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный с учетом произошедших изменений.
Сумма, которую граждане обязаны перечислять государству, рассчитывается по данным БТИ налоговой инспекцией. Основой для вычисления налога является кадастровая или инвентаризационная стоимость жилища.
Выдел доли в совместном жилье часто становится единственно верным решением для людей утративших родственные отношения и уважение друг к другу. На практике, если квартира имеет очень маленькую площадь, суд предложит другим собственникам оплатить истцу стоимость его доли либо выставить спорное жилье на продажу и разделить между собой полученные средства.
Если у вас остались не выясненными какие-либо вопросы, дежурный юрист окажет помощь. Чтобы записаться на консультацию, нужно ввести свои данные в специальную форму в углу экрана.
Будем благодарны за лайк и репост статьи!
Соглашение о пользовании имуществом
Один из способов определить границы собственности — это составить соглашение о порядке пользования имуществом. В нём фиксируется, какое помещение и за каким собственником закреплено в индивидуальном порядке, а какие зоны остаются в совместном использовании. Если в доме столько же ванных комнат, сколько владельцев долевой собственности, каждому может достаться по одной. Если они разного размера, к компромиссу можно не прийти.
Но если ванная одна, право на то, чтобы туда ходить, необходимо всем. То же самое:
- с кухней;
- террасой;
- чердаком;
- кладовкой;
- постирочной.
То есть такие помещения, скорее всего, останутся в общем пользовании.
Часто задаваемые вопросы о процессе выделения доли в натуре
При выделении доли в натуре в частном доме могут возникать вопросы о том, как происходит процесс, какие документы потребуются и как оформляется долевая собственность. Ниже приведены часто задаваемые вопросы и ответы на них.
-
Зачем может потребоваться выделение доли в натуре?
Выделение доли в натуре необходимо, когда несколько собственников проживают вместе в частном доме, но у каждого из них должна быть своя доля собственности на дом и/или участок.
-
Как происходит процесс выделения доли в натуре?
Для выделения доли в натуре необходимо составить соответствующий акт о выделе долевой доли и принять его к нотариальному оформлению. В акте указываются доля собственности каждого собственника, размеры выделяемой части и ее местоположение на участке.
-
Какие документы потребуются для выделения доли в натуре?
Для выделения доли в натуре потребуются следующие документы:
- документы на право собственности на дом и/или участок;
- план дома и участка;
- технический паспорт дома;
- заявление о выделении доли в натуре;
- акт о выделе долевой доли.
-
Как оформляется долевая собственность при выделении доли в натуре?
Долевая собственность оформляется путем внесения изменений в документы о праве собственности на дом и/или участок, а именно — выделением отдельных долей собственникам. После нотариального оформления акта о выделе долевой доли, его копия должна быть внесена в Единый государственный реестр недвижимости.
Особенности оформления документов при выделении доли в натуре
Оформление долевого участка в натуре может потребовать определенных документов, которые подтверждают права на выделенную долю. Ниже приведены основные документы, которые могут понадобиться:
- Договор о совместной собственности — основной документ, регламентирующий права и обязанности собственников дома.
- Технический паспорт на дом — документ, удостоверяющий право собственности на дом и содержащий информацию о его площади и характеристиках.
- Планы и схемы земельного участка — документы, определяющие границы и описание участка.
- Соглашение о разделе имущества — документ, в котором указываются доли каждого участника и условия выделения.
Как выделить дольщикам доли в натуре?
Для выделения доли в натуре дольщикам необходимо обращаться в суд. При этом следует знать, что этот процесс довольно сложный и длительный. Важно понимать, что выделение доли возможно только при наличии определенных условий.
Первое условие – наличие общего имущества, которое не может быть разделено на части без ущерба для всех собственников. Второе – согласие всех собственников на выделение доли. Третье – установление размера доли каждого из собственников. Четвертое – определение сроков и порядка выделения доли. И, наконец, пятое – проведение технических работ по выделению доли в натуре.
Что касается порядка выделения доли в натуре, то он заключается в обращении в суд и представлении необходимых документов. Суд дает свое решение по данному вопросу. После этого происходит начало технических работ по выделению доли.
Выделение доли в натуре – это довольно сложный процесс, который требует профессионального подхода и технических навыков. При этом, важно знать, что после выделения доли все общедолевые взаимоотношения между собственниками необходимо заключить в новый договор, учитывая их новые права и обязанности.
- Важно помнить, что выделение доли возможно только при наличии определенных условий;
- Порядок выделения доли в натуре заключается в обращении в суд и представлении необходимых документов;
- Суд дает свое решение по данному вопросу, после чего начинаются технические работы по выделению доли.
Порядок проведения процедуры
Право на выделение части в обязательном порядке должно регистрироваться в соответствующих органах после составления заявления и приложения некоторых документов с оплатой госпошлины.
Оформление выделенных долей проходит в обычном порядке и после ее завершения владельцам будут выданы свидетельства. Оно является главным документом, которое подтверждает владение над выделенной частью имущества.
Процедура проводится двумя способами: по обоюдному согласию владельцев общего имущества, либо через судебное решение.
ВНИМАНИЕ! Независимо от того, как будет проведена процедура требуется присутствие эксперта, который предложит несколько вариантов выдела. В дальнейшем они прописываются в отчете, и если дело доходит до суда, то мнение эксперта будет учтено.
Выдел доли в имуществе указывается в специальном договоре, с учетом всех данных проведенной экспертизы. Решая вопрос добровольно, собственники могут самостоятельно поделить недвижимость.
Выдел доли в праве в натуре возможен следующим образом:
- в добровольном порядке;
- в судебном порядке.
Если владельцы не возражают на предоставление одному из сособственников права на выделение натуральной доли, то они оформляют Договор. Документ подлежит регистрации в Росреестре.
В случае возникновения конфликтной ситуации между владельцами, вопрос регулируется в судебном порядке. Для этого требуется проведение специализированной экспертизы.
Экспертиза выдела доли в натуре включает выяснение следующих вопросов:
- можно ли разделить дом на два полноценных жилых объекта;
- как провести раздел, чтобы не навредить дому;
- определение износа дома;
- объем работ;
- рыночная стоимость дома;
- примерная стоимость работ по реконструкции.
Согласно ГК РФ ст. 209 каждый собственник вправе владеть своим имуществом, пользоваться им, продавать, дарить, менять, сдавать в аренду. В случае с долевой собственностью все несколько сложнее, реализовать свои права можно только по согласию всех совладельцев. В спорных ситуациях, когда не удается найти компромисс по поводу пользования, владения имуществом, обращаются в суд. Однако правовой орган не вправе принуждать остальных участников подписать разрешение на отчуждение части имущества, отказаться от нее. Суд способен только определить конкретную часть имущества, которым будет владеть истец. Если желание пользоваться конкретной частью изъявил 1 человек, общее имущество продолжает существовать, если получают свою часть все совладельцы – прекращается.
Начинать выдел дома в натуре в жилом доме необходимо с переговоров между всеми совладельцами. Самый лучший вариант – достигнуть соглашения мирным путем. В иных случаях вопрос решается через суд.
Выдел доли в натуре в земельном участке
Разделить землю намного проще, нежели жилой дом. Если все происходит на добровольных основаниях, никаких проблем не возникает вообще. Достаточно узаконить новые участки за каждым владельцем. Что же касается судебных разбирательств, тут несколько сложнее. При выделении доли учитывается:
- Категория земельного участка. После выделения доли в натуре она не меняется. Разрешение на строительство после разделения сохранятся в пределах нового земельного участка.
- Границы межевания не должны пересекаться с имуществом населенного пункта, муниципалитета.
- Учитываются права остальных совладельцев, нарушение их интересов недопустимо.
Перед выделением доли предусматривается проведение межевальных работ кадастровым инженером. Составляется план, регистрируется участок, получают индивидуальный номер. Именно государственная регистрация участника за определенным собственником завершает процесс выделения доли в натуре.
Для решения вопроса через суд, необходимо предоставить:
- свидетельство на право собственности земельным участком;
- обоснование в письменном виде на необходимость проведения экспертизы;
- подтверждение невозможности решить вопрос по согласованию сторон.
Иск, документы для судебного разбирательства подаются в суд по месту нахождения объекта.
Цель выделения доли в частном доме
Ст. 252 ГК определяет, что каждый участник общедолевой собственности вправе инициировать выделение личной жилплощади из совместного имущества в натуральном виде. Процедура заключается в фиксации границ конкретной территории, расположенной в пределах дома. Причем размер зоны в точности должен соответствовать значению процента или дроби, зафиксированному в соглашении.
Важно! Процедура выдела означает обретение индивидуального права на предоставленную часть дома. При этом с момента завершения процесса гражданин перестает быть участником общедолевой собственности. Тогда как остальные совладельцы продолжают обладать и пользоваться оставшейся жилплощадью совместно.
Если более конкретно рассматривать, что дает выделение доли в натуре, то, прежде всего, человек обретает возможность самолично распоряжаться имуществом.
Собственник вправе сделать с полученным объектом следующее:
- реконструировать;
- подарить;
- завещать;
- оформить в залог;
- сдать в арендное пользование;
- реализовать.
Для проведения указанных манипуляций получать согласие от остальных дольщиков не потребуется. Право преимущественного выкупа в этом случае также не действует.
Как устроен процесс выдела по соглашению
Относительно того, как в частном доме выделить долю в натуре, можно сказать, что путей решения 2. Первый – самостоятельная договоренность об условиях процедуры и ее документальное закрепление. Второй – судебное разбирательство.
Первое, что предполагает порядок выдела доли в доме по соглашению, – наличие разрешения от всех сособственников. Потребуется обсудить, какая конкретно часть объекта перейдет в личное владение инициатора процесса. После получения одобрения, можно переходить к официальной части процедуры.
Скачать образец соглашения о выделе доли в натуре из общей долевой собственности
Здесь поможет сориентироваться следующая пошаговая инструкция:
- Оценка технического состояния строения. Заключение запрашивается в БТИ.
- Согласование перепланировки. Запрос направляется в местную администрацию вместе с проектом переустройства жилища.
- Проведение перепланировки и подготовка технического плана. Последний можно заказать в БТИ либо привлечь лицензированного кадастрового инженера-частника.
- Составление соглашения. В документ вносятся сведения о сособственниках, характеристики дома, долевое соотношение и данные о компенсации, если имеется соответствующая договоренность. Количество экземпляров должно быть равно числу заинтересованных сторон. Каждый документ подписывается дольщиками и нотариально заверяется.
- Постановка объекта на кадастровый учет и регистрация прав на него.
Что касается того, куда обращаться для фиксации прав на выделенную жилплощадь, то документы можно подать в Росреестр либо в МФЦ. Дополнительно потребуется разделить счет на коммунальные услуги. Процедура проводится через обслуживающую компанию.
В целом сроки документального оформления процесса, без учета перепланировки, составляют не боле 2-3 месяцев. Около недели уходит на обсуждение и составление соглашения. Подготовка кадастровой документации занимает от 15 до 60 дней. Регистрация прав проводится в течение 2 недель. В итоге владелец выделенной части получает выписку из ЕГРН.