Оформление купли-продажи земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление купли-продажи земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Переход права собственности на земельный участок подлежит регистрации в Росреестре. Для этого необходимо сдать пакет документов в соответствующее отделение МФЦ, говорит Александр Катков. Если сделка проходит через нотариуса, то он может самостоятельно отправить документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр путем электронной подачи документов.

Регистрация договора купли-продажи земельного участка

Для регистрации перехода права собственности надо предоставить следующие документы:

• квитанцию об оплате госпошлины;
• копии паспортов сторон;
• СНИЛС;
• ИНН;
• оригинал договора купли-продажи по числу сторон в сделке и один экземпляр для Росреестра;
• акт приема-передачи (если передача недвижимости произошла сразу);
• правоустанавливающие документы на земельный участок, на основании которых он был приобретен.

Приобрести участок можно у частного лица, девелопера или государства.

Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.

Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.

Покупка участка вместе с домом

При покупке земельного участка вместе с домом проведении сделок купли-продажи возникает необходимость оформления прав собственности на оба объекта — земельный участок и дом. Для этого продавец и покупатель должны сделать следующие действия:

1. Проверить, находятся ли земельный участок и дом в общей собственности у продавца.
2. Составить договор купли-продажи участка вместе с домом и подписать его.
3. Оформить права собственности на земельный участок и дом в соответствии с законодательством.

Какие документы необходимы при покупке участка вместе с домом:

• Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и дом.
• Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя.
• Документы, свидетельствующие о правовом статусе земельного участка и дома.
• Договор купли-продажи земельного участка вместе с домом.
• Договор купли-продажи дома вместе с участком.
• Документы о переходе права собственности на земельный участок и дом.

ДКП земельного участка: что говорит законодательство

Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.

Согласно Земельному кодексу, продаже подлежит только территория, что стоит на кадастровом учете государства. Другими словами, данные об объекте должны быть внесены в ЕГРН. Если это пока не так, нужно обязательно обдумать этот вопрос. В частности, заняться размежеванием (определить границы) и все же поставить землю на учет в кадастре. Если же территория уже поставлена на учет, переход права собственности на земельный участок можно оформить и без определения его точных координат.

Продавец должен максимально точно и правдиво указать нюансы территории. В том числе, рассказать об особенностях почвы и даже дать характеристики соседям, если покупатель в этом заинтересован. Утаивание каких-то весомых данных может стать основанием для расторжения договора. Причем с продавца могут потребовать ещё и возместить убытки, что понес покупатель.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

   1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
   2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
      1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
      2. до момента расторжения Договора.
   3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
   1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
   2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
   3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
   4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
   5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.
   

   Что должно насторожить при покупке участка для ИЖС

   • Старые документы на землю (например, до 1998 года), они должны быть правильно переоформлены. Есть риск, что сведения о таких участках отсутствуют в Росреестре, у них не определены границы или есть наложение границ на соседние участки.

   • Указание в выписке ЕГРН любого другого вида разрешенного использования кроме ИЖС.

   • Обременения, например, залог банка или судебный арест (эта информация тоже будет указана в выписке).

   • Наличие на участке ЛЭП, теплосетей, узлов коммуникаций. В этом случае при строительстве надо будет учитывать охранные зоны таких объектов и разместить дом на участке будет непросто. Кроме того, при авариях придется пускать на участок сотрудников эксплуатирующих такие объекты организаций. К счастью, такое случается нечасто.

   • Самовольная капитальная постройка, не отмеченная на плане участка. Капитальную постройку можно узнать по наличию фундамента.

   Покупка участка с домом

   Покупая землю с недвижимостью, в частности с жилым домом, надо проверить, правильно ли зданиям присудили категорию. Это особенно важно, если на территории находится жилой дом. В таком случае желательно убедиться в том, что на этот дом есть документы, подтверждающие права владельца.

   Покупатель должен обратить внимание на следующие моменты:

   • Есть ли у продавца вся необходимая документация (на землю, дом и другие постройки);
   • Нет ли других владельцев или претендентов на имущество;
   • Правильно ли составлен предварительный договор о передаче имущества;
   • Место проведение самой сделки и регистрация в соответствующих ведомствах;
   • Получение документов о регистрации права собственности.

   Законодательными актами, регулирующими сделки с недвижимостью и, в частности, с земельными участками являются:

   • Гражданский кодекс РФ;
   • Земельный кодекс РФ.

   Оформление в собственность приобретенного земельного участка подчиняется также нормам Закона № 122-ФЗ, который регламентирует принципы регистрации возникшего права на недвижимый объект. Согласно его норм сделка не требует нотариального заверения. Но существует ряд случаев, когда она обязательна:

   • при покупке земли у юридического лица;
   • в случае долевого приобретения участка земли независимо от его разрешенного использования;
   • при участии в сделке ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста, а также гражданина, признанного недееспособным.
   

   Особенности покупки земли под ИЖС

   Преимуществом участков земли с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство является в первую очередь инфраструктура. Это территории в пределах населенных пунктов. Соответственно покупка такого участка имеет свои особенности:

   • обязательно проверьте наличие межевого плана, чтобы исключить споры с соседями по поводу границ участка;
   • возможность подключения к коммуникациям, что позволяет построить жилой дом и пользоваться центральными сетями поселения;
   • после постройки дом можно зарегистрировать и ввести в эксплуатацию, что даст возможность проживать в нем и прописаться;
   • предварительно необходимо уточнить не находится ли участок в природоохранной зоне, что станет ограничением для его использования.

   Необходимо понимать, что в праве приобретения земли претенденту может быть отказано, если после проверки всех документов окажется, что в них есть ошибка. Уже проданный объект тоже могут изъять, если возникнут сомнения в достоверности предоставленных сведений или выявится факт предоставления заведомо ложной информации. Разрешение на покупку земли могут не выдать, если в соответствии с Земельным кодексом есть препятствия для совершения сделки (для ИЖС человек пытается приобрести землю совсем другой категории).
   Даже если вышеперечисленных помех нет, все равно остаётся вероятность услышать отказ.

   Основные причины отказа:

   • Желанная земля – это уже чья-то собственность;
   • Участок под мораторием, поэтому купить его нельзя;
   • На территории нельзя возводить жилые помещения.

   Если наблюдаются такие обстоятельства – выкуп земли невозможен.

   Процедура оформления пошагово в зависимости от цели

   Государственные земли часто выставляют на аукцион. Стать участником имеет право каждый. Выкупить надел могут физические лица, индивидуальные предприниматели. Победителем станет человек, предложивший большую цену.

   Земля под ИЖС, для ЛПХ, садоводства или огородничества может быть приобретена через торги. Государственные наделы продают на сайте. Заявки с документами необходимо подать за 5 дней до торгов. Авансовый платеж составляет не более 20% от стоимости земли. Если на аукционе побеждает другой человек, аванс возвращают.

   В соответствии с Земельным кодексом выкупить участок разрешено и без аукциона. То касается земель, приобретаемых для строительства дома, ведения личного подсобного или фермерского хозяйства, садоводства и огородничества. Алгоритм действий зависит от характеристик надела.

   Как получить выписку из ЕГРН и что в ней проверять при покупке участка земли

   Получить выписку из ЕГРН можно онлайн, на сайте Росреестра, или лично, обратившись в МФЦ. Приготовьтесь заплатить пошлину – 350 рублей для физических лиц и 700 для юридических. Выписка будет подготовлена в течение 1 рабочего дня.

   Ключевое значение имеют первые три пункта выписки, их проверяйте особенно тщательно:

   • «Правообладатель». Если это физическое лицо – то должны быть указаны его ФИО. Если компания – полное наименование юрлица. И главное – продавец и собственник должны совпадать.
   • «Вид, номер и дата государственной регистрации права». Должно быть «собственность» и указание номера свидетельства о собственности. Если указывается «аренда» – лучше откажитесь от сделки.
   • «Ограничение прав». Должно быть «не зарегистрировано». Если указано иное – отказывайтесь от сделки.
   
   

   Похожие записи:

   • Бесплатный проезд на электричках для пенсионеров Москвы и МО
   • Как уехать жить в США – законные способы иммиграции в Америку
   • Обязательное назначение судебно-психиатрической экспертизы: важность и процедура