Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «обмен квартиры на дом в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Какими документами нужно оформить обмен квартиры на дом? В каких случаях и когда можно обменять квартиру на дом или другую недвижимость в городе? Есть ли основные налоги, которые нужно оплатить при оформлении?
Какие документы понадобятся собственникам?
Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
- Выписки из БТИ и из паспортного стола;
- Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
- Кадастровый паспорт;
- Домовая книга;
- Паспорт;
- Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
- Акт проведения межевания земельного участка.
Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.
Порядок и нюансы обмена квартиры на дом
При обмене квартиры на дом нужно составить договор обмена собственниками обеих недвижимостей. Это должно быть оформлено в письменной форме и удостоверено нотариально. Для полного оформления нужно предоставить также документы, подтверждающие право собственности и выделенные доли каждому из собственников.
Какими инвестиционными возможностями может обладать дом по сравнению с квартирой?
Важно учесть, что при обмене квартиры на дом могут возникнуть сложности и нюансы в ситуации, когда одновременно сделка обмена совершается с несколькими собственниками. Также необходимо учесть, что при обмене с государством на право аренды или купли-продажи дома может понадобиться госпошлина.
Основные плюсы обмена квартиры на дом — возможность получить больше жилой площади, иметь свой отдельный участок земли для детей и других праздников, а также задействовать новые финансовые возможности на рынке недвижимости.
Однако, кроме преимуществ, есть и минусы обмена квартиры на дом. Например, более высокая стоимость дома по сравнению с квартирой, сложности в оформлении ипотеки для покупки дома, возможные непредвиденные тонкости при сделке обмена.
Также при обмене квартиры на дом могут возникнуть различные правовые и финансовые сложности. Важно учесть также возможные налоги при оформлении и обмене недвижимости.
Как начать процесс обмена квартиры на дом? Важно составить четкую стратегию и заранее оценить рыночную стоимость своей квартиры и дома, чтобы не наделать глупостей. При заключении сделки обмена, каждая сторона обменивает свою недвижимость без причитающейся разницы в стоимости.
Важно также обратить внимание на налоги, которые необходимы при обмене квартиры на дом. Особую роль играют также дети, которым может быть выделена доля в доме или квартире.
Итак, обмен квартиры на частный дом – сложная сделка, регламентируется различными законами и требует определенной грамотности и ознакомления с правовыми основами. В случае необходимости можно обратиться за помощью к специалистам в недвижимости или юристам, чтобы избежать возможных ошибок и «подводных камней» в сделках обмена.
В конечном итоге, обмен квартиры на частный дом может оказать значительное влияние на жизнь и финансовые планы собственников, поэтому важно внимательно оценить все тонкости и нюансы этой сложной сделки.
Правовой документ, регулирующий обмен дома
Решение вопроса оказывается на усмотрении сторон, но консультация юриста бывает необходима. Жестких ограничений по форме и сути документа законодателем не установлено. Собственники объектов выбирают один из двух путей:
- одновременно провести две сделки купли-продажи обоих объектов;
- заключить договор мены. По сути, если опираться на нормы ст. 567-568 ГК РФ, мена является ничем иным, как взаимными сделками купли-продажи. Удобство конструкции в том, что можно заключать не один договор, а два, если обойти сложности, связанные с оценкой и налогами.
Чаще выбирается первый вариант. Он проще, понятнее и приведет к меньшему количеству вопросов у новых приобретателей, если купленный объект позднее перепродается. При этом сумма, оплаченная по первой сделке во втором договоре, может быть отражена в качестве авансового платежа или задатка. Договор составляется на бумаге и подписывается сторонами, но, если все операции проводятся через портал Госуслуги, допустим электронный документ. В ряде случаев стороны, если предполагается длительный период оформления, который требуется для регистрации прав в отношении участка, сначала заключают предварительный договор и по выполнении перечисленных условий на базе соглашения о задатке подписывается основной.
Сделка начинается с анализа и оценки объекта. Необходимо:
- провести визуальный осмотр;
- проверить документы, на которых основывается право собственности;
- запросить выписку из ЕГРН, чтобы проверить, действительно собственник им является, не находится ли дом или квартира в залоге или под арестом;
- получить согласие супругов, нотариально оформленное, если реализуемое имущество является совместным;
- согласовать условия и составить договор;
- провести расчеты;
- провести регистрацию;
- вступить во владение объектом. Подтверждением этого становится подписание акта приема-передачи недвижимости, он станет приложением к договору.
В этой последовательности могут возникнуть дополнительные этапы. Это уточнение состава и структуры передаваемого вместе с объектом имущества, снятие обременения с объекта, ареста или залога, оформление прав на земельный участок, если это необходимо. Если объект в долевой собственности, закон требует будет получить отказы других проживающих от реализации преимущественного права покупки.
Платеж также потребует определенной формализации с тем, чтобы избежать споров в дальнейшем. Если денежные средства уплачиваются в безналичном порядке, в основании платежа потребуется сослаться на конкретный договор. Если передается доплата, производимая наличными, оформляется собственноручная расписка.
Частный дом и городская квартира – объекты, относящиеся к разным типам недвижимости. Соответственно, и сложностей проведения обменной операции возникает больше:
- Главный риск связан с тем, что в большинстве случаев найти обменный вариант довольно сложно: желающих переехать в пригород, как правило, больше, чем тех, кто намерен жить в городе.
- Другая угроза – особенности рыночной оценки жилья и квартиры. Загородные дома могут стоить достаточно дорого и даже превышать стоимость городского жилья. Таким образом, определение реальной цены лучше доверить экспертам.
- Также собственнику квартиры необходимо обратить внимание на особенности дома и района, где он располагается. Год, материал постройки, площадь, степень развития инфраструктуры – наиболее важные показатели. К тому же желательно собрать отзывы соседей и подробно узнать о самом поселке, а также о возможных перспективах его развития.
- Наконец, такие сделки подвержены и общим рискам, связанным с юридической чистотой объекта. Покупателю следует убедиться, что дом не является залогом, не находится под арестом, на него не претендуют другие лица (дети, супруги и др.).
Таким образом, собственнику квартиры предпочтительно сразу найти обменный вариант. Однако на практике нередко приходится проходить через целую цепочку сделок, чтобы выйти на желаемый дом. Альтернативный вариант – подыскать частный дом, внести залог и оперативно продать свою квартиру. Существенный риск в том, что реализовать ее не получится так быстро, как это требуется.
Каковы причины бартера частного дома на квартиру? Первой и весьма весомой причиной является желание обменять достаточно старое строение на новое современное жилье в центре. Есть возможность обменять дом с доплатой на обособленное помещение в многоквартирном здании.
Как коттедж обменять на квартиру? Конечно же, не получится равноценно поменять только что построенный коттедж на личную жилплощадь в многоквартирной постройке равноценным метражом. Абсолютно очевидно, что потребуется доплата .
Вторая причина подобного бартера – удаленность от инфраструктуры города и транспортного сообщения. Проживание в доме подразумевает собой нахождение на окраине города, где и расположена частная застройка.
Однако далеко не все могут длительное время проживать в удаленности от цивилизации. Владельцам домов нужно ездить на работу, расположенную в центре , детям — ходить в школу и детский сад. Поэтому вопрос о размене появляется сам собой.
Третья причина – финансовый вопрос .
Многие прожив в таком режиме трат длительное время хотят сэкономить денежные средства, поэтому прибегают к обмену.
Способы проведения сделки
Найти нужный вариант можно несколькими способами: через риэлтерскую контору или самостоятельно, регулярно проверяя сайты и профильные печатные издания. Это длительный процесс, но на данном этапе нет существенных рисков, документы не подписываются и не возникает ответственности за свои действия.
После того, как подобран устраивающий участников вариант, следует приступать к формальностям. Необходимо определить, какой вариант оформления подойдет в данном конкретном случае:
- возможно составить и зарегистрировать договор мены, с доплатой или без денежной компенсации;
- регистрация двух договоров купли/продажи одновременно.
Участники самостоятельно выбирают способ решения вопроса и приступают к составлению договора. Договор может быть заверен нотариально, что значительно повысит статус документа. Специалист проверит грамотность и обоснованность представленного договора, объяснит гражданам их права и обязанности. Нотариус проверит договор, обратит внимание сторон на сомнительные моменты и узаконит своей подписью соглашение.
Услуга является платной и размер оплаты зависит от цены сделки. Из-за высокой стоимости вопроса граждане часто отказываются от нотариальных услуг, предпочитая самостоятельно составлять договор. Стандартный бланк договора мены можно скачать на нашем сайте. При наличии особенностей в конкретном случае, потребуется внести корректировки в стандартный образец.
Договор пишется от руки, два экземпляра каждому участнику и один для предоставления в Росреестр.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Что такое прямой и альтернативный обмен?
Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор
Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.
На что может рассчитывать горожанин, решивший обменять квартиру в крупном городе на частный дом?
Если Вам надоело платить огромные деньги за коммунальные расходы за жилье в городской квартире и при этом всю зиму мерзнуть возле электрических обогревателей, и Вы решили обменять свою трех- или четырехкомнатную квартиру, то на что Вы можете рассчитывать при переезде в частных загородный дом?
В первую очередь, можете сразу исключить обмен Вашей квартиры на дом в новом коттеджном поселке. Даже если Вам предложат в агентстве равноценный обмен по стоимости городского и загородного жилья, то стоит взять в расчет и дополнительные инвестиции, которые придется вложить в коммуникации и отделку коттеджа. Обычно дома в коттеджных поселках продаются «под чистовую отделку». Другими словами, Вам придется заселяться в дом с голыми кирпичными или бетонными стенами и со «стяжкой» на полу. Кроме того, дома в таких поселках сейчас строятся с большой жилой площадью, не менее 200 кв. метров. Значит, денег от продажи Вашей стандартной городской квартиры никак не хватит на покупку такого дома.
Самым доступным вариантом остается обмен квартиры на дом старой постройки, начиная с 70-80-х годов, которые расположены вне территорий современных коттеджных поселков. Но в этом случае нужно учесть нюансы с наличием в доме всех инженерных коммуникаций (воды, газа, канализации, отопления и т.д.) и наличие развитой инфраструктуры возле покупаемого загородного жилья. Навряд ли Вам понравится вариант переезда из городской квартиры со всеми удобствами в домик «деревенской постройки» с малой жилой площадью, удобствами «во дворе» и перспективой ездить в ближайший магазин за продуктами за несколько километров.
На какие «реальные» затраты нужно рассчитывать владельцам городских квартир, решивших поменять свое жилье на загородный дом?
Как правило, частные дома не находятся на балансе каких-либо коммунальных или других организаций. Значит — нужно быть готовыми к тому, что обслуживанием приобретаемого дома и прилегающей к нему площади Вам нужно будет заниматься самостоятельно.
Уход за таким «подворьем» требует не только много времени и физических сил, но и материальных вложений. Последний пункт с материальными вложениями нужно рассматривать в том случае, если к дому придется прокладывать водопровод, газ, канализацию или другие коммуникации.
Плюс ко всему, не нужно забывать о ремонте в доме (если таковой необходим) и постройке хозяйственных дополнительных помещений или гаража под автомобиль. Все эти суммы вместе могут вырасти в немалые расходы, о которых не следует забывать. Взвесьте все «за» и против» — готовы ли Вы временно лишиться прежних условий комфорта, в которых привыкли жить, готовы ли к новым материальным затратам на обустройство загородного жилища?
Наверное, не стоит напоминать, что сделку следует осуществлять только с помощью профессиональных риэлторов, в компании, которая давно и успешно работает на рынке недвижимости и заслужила доверие.
При составлении договора по обмену жилья точно описывается: общая и жилая площадь объектов недвижимости (с указанием точного адреса и плана жилья), оценкой стоимости объекта в БТИ. К договору должны прилагаться соответствующие копии документов на владение собственностью.
Если в квартире или доме прописаны инвалиды, несовершеннолетние дети или недееспособные члены семьи, то требуются копии документов из органов опеки или других соответствующих организаций.
Следует хорошо проверить, кто был прописан на жилплощади квартиры и дома ранее, и по каким причинам выписывался, была ли приватизирована жилплощадь. Нужно также проверить, чтобы дом, подлежащий обмену, имел индивидуальный кадастровый номер, занесенный в Государственный реестр. На земельный участок должен иметься государственный акт (проверить, чтобы он не был составлен по старому образцу).
Иногда случается составлять сложные договора обмена. Например, если загородный дом меняется на две небольшие квартиры с разными владельцами или наоборот, когда 2-3 квартиры с разными юридическими владельцами меняются на один большой дом. Права собственности на все объекты недвижимости должны быть тщательным образом проверены.
Все составленные договора заверяются нотариально. После проверки «чистоты» объектов обмена и подписания договоров по обмену жильем, происходит этап регистрации сделки в государственных организациях и осуществляется переход прав собственности от одного владельца жилья к другому.
Документы, необходимые для государственной регистрации жилья при обмене квартиры на дом:
— Договора обмена;
— Кадастровые паспорта на все меняемые объекты недвижимости;
— Свидетельства о регистрации прав собственности по каждому объекту;
— Нотариально заверенные согласия супругов всех участников сделки по обмену;
— Передаточные акты на каждый объект недвижимости;
— Выписки из домовой книги со сведениями о прежних жильцах;
— Квитанции об оплате госпошлины за проведение государственной регистрации жилья.
В итоге можно сделать вывод, что сделка с обменом квартиры на дом не является слишком сложным процессуальным вариантом. Главное — иметь большое желание переехать их городской квартиры в загородный дом и проверить «чистоту» всех объектов недвижимости, которые участвуют в сделке. Но это правило должно соблюдаться во всех без исключения сделках с недвижимостью.
Что предлагают банки?
Если у вас возникла потребность обменять свою квартиру на частный дом, вам может быть интересно, какие возможности предлагают банки в этой ситуации.
Во-первых, банки могут предложить вам ипотечный кредит на приобретение жилья. Это означает, что вы можете получить финансирование на покупку дома или другой недвижимости, произведя обмен своей квартиры. При этом необходимо учитывать разницу в стоимости жилья, чтобы понять, какая сумма кредита вам потребуется.
Во-вторых, банки могут предлагать специальные условия для обмена квартиры на частный дом. Например, некоторые банки могут предлагать программы сниженной процентной ставки или увеличенного кредитного лимита для таких операций.
В-третьих, очень важно обратить внимание на законность и легальность операции обмена квартиры на частный дом. Поэтому перед тем, как принимать решение, стоит обратиться в банк и узнать, что предлагают вам, какие документы и условия нужно соблюсти.
Итак, если вы хотите обменять свою квартиру на частный дом, обратите внимание на предложения банков, узнайте, что они могут предложить вам в разнице с вашей квартирой, и оцените возможность использования ипотечного кредита для производства этой операции. Не забывайте о законности и легальности такого обмена и обязательно ознакомьтесь с условиями и требованиями банков.
Как определить размер доплаты
При обмене квартиры на дом с доплатой существуют различные правила, которые нужно учесть. Во-первых, чтобы определить размер доплаты, нужно оценить стоимость квартиры и дома. В случае прямого обмена квартиры на дом, доплата может составить разницу в стоимости между объектами недвижимости.
Также можно рассмотреть случай, когда квартира обменяется на дом с неприватизированной недвижимостью. В этом случае доплата может быть расчитана исходя из стоимости приватизированной квартиры или основываться на сумме, которую потребуется заплатить за государственную регистрацию прав собственности.
Однако, существуют альтернативные способы определения размера доплаты при обмене. В некоторых случаях можно обменять квартиру на дом с ипотекой, где сумма доплаты будет включать остаток задолженности по ипотечному кредиту и дополнительную сумму денег. Также можно предложить вариант, когда доплата составит сумму арендной платы за определенный период времени.
В любом случае, перед заключением договора обмена квартиры на дом с доплатой необходимо составить и подписать соответствующие документы, в которых должны быть четко указаны условия сделки. Также рекомендуется обращаться к специалистам, чтобы избежать непредвиденных нюансов и правильно провести расчеты.