Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли подарить квартиру в ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление дарственной сделки предусматривает составление соответствующего документа — договора дарения. Для его правильного заполнения и оформления необходимо соблюдать определенные требования, предусмотренные законодательством.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке без согласия банка?
Нет, любые сделки с ипотечной квартирой, которые проводятся без согласия банка, могут быть признаны недействительными.
Отсутствие письменного согласия кредитора может привести к ряду последствий:
-
Отказ в регистрации права собственности Росреестром новому владельцу;
- Банк может подать в суд на заемщика в случае обнаружения нарушения;
-
Банк может потребовать досрочного погашения кредита или расторгнуть ипотечный договор.
Можно ли подарить ипотечную квартиру без согласия банка?
Некоторые люди ошибочно думают, что могут подарить ипотечное жилье кому-то из родственников. Однако, не имея согласия банка, сделать это невозможно.
Даже если даритель и одариваемый заключат договор дарения, то такой документ не будет иметь юридической силы, поскольку его придется затем регистрировать в Росреестре, а там никто не возьмет договор без согласия финансового учреждения, где заемщик брал ипотеку.
И даже если у заемщика есть какие-то связи, он хитрым способом осуществил регистрацию договора, то при обнаружении этого факта банк может потребовать аннулировать сделку и обязать заемщика погасить ипотеку преждевременно.
Если заемщик не выполнит требования банка, тогда кредитор в судебном порядке имеет право требовать продажу залогового имущества заемщика.
Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?
Подарить долю квартиры, равно как и всю квартиру, находящуюся в ипотеке, можно только с согласия банка.
Согласно ст. 37 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть передано третьему лицу только с согласия залогодержателя (банка). Согласие должно быть выражено в письменном виде. Без него подарить даже долю в квартире, находящейся в ипотеке, нельзя.
В теории подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но только с согласия банка, который и выдал заемщику деньги. На практике же далеко не каждому заемщику банк дает свое согласие на такую сделку, потому что он не хочет рисковать, вступать в отношения с новым заемщиком.
Но если даритель докажет, что банку выгодно дать свое согласие (например, укажет, что одариваемый является платежеспособным лицом), тогда есть шансы на получение одобрения банка.
Без письменного согласия банка подарить ипотечную квартиру невозможно (если только заемщик не погасит целиком ипотеку и не станет полноправным владельцем квартиры).
Получатель дара — супруг/супруга
Согласно действующему законодательству, супруг автоматически становится созаемщиком по кредитному (ипотечному) договору и совладельцем приобретаемой недвижимости.
Банки «рекомендуют» оформлять жилье в общую собственность, а не в совместную собственность.
Есть только два случая, когда супруг/супруга не включается в список совместных заемщиков
- Он не является гражданином России. Некоторые банки сняли эти ограничения и разрешили выдавать кредиты жителям России. Однако большинство кредиторов консервативны и не хотят работать с людьми, которые могут в любой момент покинуть страну и никогда сюда не вернуться.
- Супруг/супруга участвовали в брачном договоре, предусматривающем раздельное владение имуществом. В этом случае супруг/партнер не является созастройщиком и не может претендовать на долю в приобретенной квартире.
Процесс дарения ипотечной квартиры супругу считается неправомерным и не применяется. С самого начала соглашение подразумевает общую собственность и, следовательно, ответственность. Исключения возможны, например, в очень ограниченном числе случаев:.
- Кредитный договор был подписан супругами до вступления в брак; или
- Во время свадьбы была приобретена квартира, но союз был расторгнут. Один из супругов хочет избавиться от ненужной собственности и передать ее другому супругу.
Независимо от причины передачи квадратных метров, банк оценивает платежеспособность бенефициара, принимая во внимание все требования и правила кредитной организации.
Кому вы можете подарить недвижимость?
Закон гласит, что подарить ее может только владелец недвижимости, а получить — физические, юридические лица и государство.
Имущество может быть передано в дар полностью или частично.
Однако не все физические лица уполномочены осуществлять транзакции.
- Недееспособные граждане и лица, не достигшие 14 лет, или их представители не могут подарить имущество.
- Лица, находящиеся на государственной службе, не могут жертвовать недвижимость.
- Люди, проходящие лечение или госпитализацию по линии социального обеспечения, а также их родственники-родители, включая супруга, не могут дарить недвижимость сотрудникам этих организаций.
- Однако одна компания может предоставить недвижимость другой и наоборот (например, организация предоставляет квартиру сотруднику).
Пошаговая инструкция заключения сделки дарения
Заемщику следует предпринять следующие шаги:
- Определиться с кандидатурой одаряемого (не рекомендуется выбирать ребенка, пенсионера, малоимущего – это повысит вероятность отказа).
- Изучить кредитное соглашение на предмет наличия условия, разрешающего дарение.
- Посетить кредитное учреждение для переговоров относительно получения разрешения на передачу части жилья в дар.
- В случае одобрения собрать документацию для оформления договора.
- Посетить нотариальную контору для составления договора дарения, произвести оплату госпошлины и передать нотариусу бумаги.
- Передать документы в МФЦ для регистрации договора.
- Вместе с одаряемым получить выписку из ЕГРН.
- Уведомить банковскую организацию об окончании процедуры.
Как подарить долю в ипотечной квартире
Подарить долю в ипотечной квартире можно, но это не так просто, как подарить другое имущество. Это связано с рядом обязательств, которые налагает закон на владельцев жилья в ипотеке.
Для подарка доли в ипотечной квартире нужно выполнить несколько условий. Во-первых, это должно быть ваше личное имущество. Вы должны быть собственником квартиры в ипотеке и не иметь долгов за эту квартиру перед банком, который выдал вам ипотечный кредит.
Также, необходимо учесть, что передача доли должна быть оформлена в документальной форме. Для этого нужно найти нотариуса, который составит договор дарения доли и заверит подписи дарителя и одаряемого. В договоре должны быть ясно определены дарителя и одаряемого, а также права и обязательства каждого из них по передаче доли в собственности.
При подарке доли в ипотечной квартире необходимо учесть также налоговые обязательства. В случае подарка доли в жилье нужно заполнить заявление на налоговый вычет в федеральную налоговую службу. Также нужно уточнить, какие налоги будут взиматься при передаче доли, в зависимости от общей стоимости объекта недвижимости и времени ее владения.
Если одаряемый находится в неполном семейном составе или является несовершеннолетним, то необходимо получить письменное согласие его законных представителей на такую передачу доли.
Наконец, передача доли должна быть зарегистрирована в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Для этого нужна выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Это необходимо для заключения дарственной сделки и отчуждения доли в собственность одаряемого.
Важно также уточнить, какие права и обязательства по ипотечному кредиту останутся у дарителя, а какие перейдут к одаряемому при подарке доли в квартире. Например, если в квартире еще остается задолженность по погашению кредитными выплатами, то даритель должен обязательно уведомить банк о передаче доли одаряемому и уточнить, как это повлияет на обязательства по ипотеке.
- Найти нотариуса для оформления договора дарения
- Заполнить заявление на налоговый вычет в Федеральную налоговую службу
- Получить письменное согласие законных представителей, если одаряемый находится в неполном семейном составе
- Зарегистрировать передачу доли в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии
- Уточнить обязательства по ипотечному кредиту, задолженности по погашению кредитных выплат
Можно ли подарить долю в обход банка?
Даже не думайте о дарении доли ипотечной квартиры в обход банка. Следует помнить, что все тайное становится явным. Тем более, с введением единого государственного реестра – ЕГРН, куда заносятся все сведения об обременениях на объекты недвижимости.
Ответные меры кредитора могут быть очень суровыми:
- Признание сделки недействительной – придется аннулировать договор дарения и вернуть подаренную долю обратно (ст. 167 ГК РФ);
- Требовать досрочного погашения ссуды (ст. 39 ФЗ «Об ипотеке»);
- Продажа залогового имущества – квартира уйдет «с молотка», а даритель рискует остаться без жилплощади.
Любые действия заемщика без ведома банка чреваты обернуться неприятностями. Во избежание пагубных последствий старайтесь не идти против кредиторов.
Особенности дарения доли
Очень редко можно получить разрешение кредитной организации на осуществление дарения. Ни один банк не захочет рисковать своими деньгами, для того, чтобы помочь вам в ваших проблемах.
Поэтому, будьте готовы к тому, что возможно получите отказ. Однако, не расстраивайтесь.
Вам могут пойти навстречу только в случае, если вы имеете безукоризненную кредитную историю, вовремя платили по ипотеке, а также, имеете хороший, стабильный доход, который без проблем позволяет оплачивать ипотеку.
При оформлении ипотеки сразу на нескольких созаемщиков, каждый из них имеет свою долю в квартире. Дарственную можно написать и на свою часть имущества, но при заключении этого договора необходимо учесть некоторые особенности данного процесса. Вся процедура производится стандартным путем, но для ее проведения потребуется заверение в нотариальной конторе.
Прежде чем финансовая организация признает договор дарения квартиры в ипотеке действительным, банковские работники проведут процедуру проверки платежеспособности потенциального собственника. Будет произведен анализ доходов нового собственника и оценка его материального имущества. К сведению берутся данные о количестве членов семьи, находящихся на иждивении заемщика, и стабильность его заработков.
Помимо оценки финансового благополучия учитывается готовность нового владельца выплачивать непогашенную часть долга по кредиту. Если банк полностью уверен в том, что новый собственник сможет выполнять долговые обязательства по существующему кредиту в оговоренные сроки, он дает разрешение на смену собственника и дарение недвижимости, которая находится в кредите, третьему лицу.
Ситуации, когда необходимо оформить дарственную квартиру при наличии ипотеки
Оформление дарственной квартиры может потребоваться в различных ситуациях, когда у собственника имеется ипотека на данный объект недвижимости.
Возможны случаи, когда собственник желает передать квартиру в дар другому лицу, например, члену семьи или близкому родственнику. При наличии ипотеки такая передача собственности требует особого подхода и оформления юридических документов.
Еще одна ситуация, когда необходимо оформлять дарственную квартиру при ипотеке — это смена собственника в результате развода или разрыва совместного проживания. В этом случае, чтобы передать собственность на квартиру одному из супругов, необходимо оформить дарственную сделку.
Также, можно столкнуться с ситуацией, когда собственник желает осуществить передачу квартиры в дар для благотворительных целей. В этом случае, при наличии ипотеки, требуется провести оформление дарственной сделки, чтобы правомерно передать собственность на недвижимость.
Необходимо иметь в виду, что оформление дарственной квартиры при наличии ипотеки требует согласования с банком-кредитором, которому должна быть предоставлена информация о планируемой сделке. В некоторых случаях, сделка может быть условно одобрена, при условии соблюдения определенных требований банка.
Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?
Нарушить запрет практически невозможно. Без разрешения финансовой организации не удастся перерегистрировать помещение. Сотрудники регпалаты не только откажутся выполнять процедуру, но и могут уведомить банк о действиях заемщика. В этой ситуации возможна следующая тактика:
- Финансовая организация обратится в суд для признания сделки дарения квартиры в ипотеке недействительной, а действия заёмщика мошенническими. В последнем случае гражданина могут привлечь к уголовной ответственности.
- В отношении заёмщика применят штрафы. Их наличие обычно заранее зафиксировано в договоре.
- Банк потребует досрочного погашения остатка долга. Если заемщик не сможет рассчитаться по обязательствам, квартиру реализуют.
Из вышесказанного следует, что выполнять какие-либо процедуры с ипотечной недвижимостью без ведома финансовой организации крайне не рекомендуется.
Можно ли отказаться от дарения?
- Одариваемое лицо до момента подписания соглашения может не дать согласие на получение доли в квартире в письменной форме.
- Собственник вправе отказаться от своего обещания передать часть прав, если это повлечет ухудшение его материального положения.
- Отмена дарения также возможна, если правопреемник покушался на жизнь и здоровье дарителя или его родных.
- Если правопреемник в ненадлежащем виде содержит подаренное ему имущество, соглашение также может быть аннулировано в судебном порядке.
- Передача прав может быть отменена, если в соответствующем договоре указана такая возможность при смерти одариваемого лица.
Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры
При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.
Порядок оформления дарственной:
- подача заявления в банк;
- получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
- оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
- регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
- передача недвижимости одариваемому.
Отвечает адвокат по семейным спорам Елена Мартынова:
По закону недвижимость может быть оформлена в долевую собственность с определением долей между сторонами независимо от того, будет ли она куплена за наличные деньги или в ипотеку, находятся ли стороны в официальном или гражданском браке. В кредитном договоре стороны будут иметь статус созаемщиков, обязанных в долевом отношении платить ипотечные взносы. Препятствия могут возникнуть только со стороны банков, не желающих брать на себя риски в случае разрыва пары, официально не узаконившей свои отношения, где одна из сторон неплатежеспособна (не трудоустроена).
Оформлять собственность и ипотечный кредит только на имя неофициального супруга не рекомендуется. Поскольку в будущем он может оспорить права второго супруга, официально не вносящего взносы на погашение ипотечного кредита и не имеющего с ним общего бюджета. В настоящий момент на законодательном уровне решается вопрос приравнивания прав и обязанностей супругов, находящихся в гражданском браке, к официально зарегистрированным, однако это момент до конца еще не урегулирован.
Никакого законодательного запрета на дарение квартиры или доли квартиры родителем своему несовершеннолетнему ребенку не установлено. В то же время для совершения предполагаемой сделки, в соответствии с законодательством, потребуются дополнительные разрешения.
С момента приобретения покупателями недвижимого имущества с помощью ипотечного кредита банка приобретенная недвижимость находится в ипотеке (залоге) у предоставившего кредит банка до момента полной выплаты кредита. Это означает, что, во-первых, в случае, если должник (покупатель) перестанет платить по кредиту, то есть своевременно вносить в кассу банка оговоренные кредитным договором платежи, банк вправе в судебном порядке взыскать с должника всю сумму кредита с предусмотренными договором процентами и обратить взыскание на заложенное имущество (на приобретенную покупателем с помощью ипотечного кредита квартиру). То есть продать эту квартиру с торгов, а из вырученной суммы погасить задолженность, для чего предварительно в судебном опять же порядке выселить из квартиры всех проживающих в ней лиц и снять их с регистрационного учета (попросту говоря, выписать). Как можно понять, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, то с продажей этой квартиры и обращением на нее взыскания по обязательствам должника у банка могут возникнуть очень большие проблемы.
Во-вторых, для любого правового действия с недвижимостью, находящейся в залоге (продажи, дарения, передачи в залог другому лицу и даже для регистрации в квартире по месту жительства любых лиц), требуется письменное разрешение залогодержателя, то есть в данном случае банка. Внимательно перечитав предыдущий абзац, можно легко понять, что банки практически никогда не дают разрешения ни на приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита в собственность несовершеннолетних, ни на последующую передачу (продажу, дарение) должниками детям уже приобретенной доли. И даже дождавшись совершеннолетия ребенка, все равно трудно будет рассчитывать на согласие банка, поскольку банки вообще крайне неохотно дают согласие на смену собственника находящегося у них в залоге имущества. Поэтому представляется крайне маловероятным, что до полной выплаты ипотечного кредита удастся получить разрешение кредитора (банка) на дарение доли ребенку и подарить ребенку долю в праве собственности на квартиру. Кроме того, если квартира приобретается в общую совместную собственность (а при приобретении имущества супругами это неизбежно), то при предоставлении ипотечного кредита супруги являются еще и созаемщиками. То есть для внесения любого изменения в кредитный договор (а смена собственника заложенного банку имущества требует внесения изменения в кредитный договор) необходимо, кроме согласия залогодержателя (банка), также и согласие второго должника, то есть супруги.
Поэтому для того, чтобы подарить своему ребенку долю в квартире, приобретенной на средства ипотечного кредита, проще всего будет дождаться полной выплаты ипотечного кредита. В этом случае от собственника не понадобится ничье дополнительное согласие на совершение сделки. Для совершения дарения понадобятся правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи квартиры), на основании которых даритель является собственником квартиры или доли в праве собственности на квартиру, а также документ, подтверждающие полную выплату ипотечного кредита банку. Обычно это справка банка о погашении кредита и закладная с отметкой банка о погашении кредита. Все эти документы необходимы для предоставления в регистрирующий орган (Управление Росреестра по субъекту Федерации). Это, собственно, все.