Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как заключить договор социального найма». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (дело № 88 – 4635/2021) решал, можно ли заключить договор социального найма, если у жильца нет ордера. С подобной проблемой чаще всего сталкиваются жильцы общежитий после того, как здание передаётся муниципалитету.
Нет ордера, не будет и соцнайма
Семья занимала жилое помещение в доме, принадлежавшем УИН Минюста России по Омской области на праве хозяйственного ведения. Затем дом был передан в муниципальную собственность.
После того, как муж истицы выселился из общежития и снялся с регистрационного учёта, женщина обратились в департамент жилищной политики администрации г. Омска и просила заключить с ней договор социального найма.
Ордера у неё не было, поэтому администрация отказалась заключить договор.
Тогда истица обратилась в Советский районный суд г. Омска и просила обязать администрацию заключить с ней договор социального найма.
В иске указывала, что её семья вселилась в общежитие по ордеру, проживала на условиях социального найма, оплачивала коммунальные услуги и была зарегистрирована по месту жительства в спорной квартире. Позднее общежитие было передано в муниципальную собственность.
В первой и второй инстанциях истица дело проиграла.
Восьмой кассационный суд общей юрисдикции рассмотрел жалобу и отметил следующее:
- В поквартирной карточке, которая выдана управляющей компанией, указана дата регистрации истцов. При этом данные об основаниях регистрации отсутствуют.
- В копии лицевого счёта на спорное жилое помещение также нет ссылки на документы — основания для вселения в жилое помещение.
- Из ответа УФСИН России следует, что в архивах учреждения информация о предоставлении жилого помещения семье истицы отсутствует.
- ФКУ ИК‑3 ФСИН по Омской области в ответ на судебный запрос проведена полистная проверка приказов по основной деятельности и личному составу начальника ФКУ ИК‑3 УФСИН России по Омской области. В ходе проверки приказы и распоряжения о предоставлении жилого помещения не обнаружены. Информация о нахождении архива документов в учреждении отсутствует.
- Муниципальный архив города Омска сообщил, что сведения о лицах, проживающих по адресу общежития, на хранении в муниципальном архиве не значатся.
Можно ли приватизировать жилье
Во-первых, стоит отметить, что согласно заключаемому договору социального найма государство предоставляет жилье в пользование, но не передает право собственности на это жилье. Поэтому, если вы пытаетесь обмануть систему и приватизировать социальное жилье, то вы лишите себя права на его дальнейшее использование.
Однако, существуют исключения. В некоторых случаях государство может согласиться приватизировать жилье. Условия и нюансы данной процедуры включают в себя ряд особенностей.
Во-первых, приватизация жилья возможна только в случае, если у вас имеется договор аренды или договор социального найма на данное жилье, который был заключен до 1 марта 2005 года. Если вы получили жилье по договору социального найма после этой даты, то приватизация не предусмотрена.
Во-вторых, есть ряд ограничений по приватизации жилья. Например, приватизировать можно только жилые помещения, но не коммерческие или гаражи. Также, приватизация ограничена в правоохранительных или оборонных целях.
Таким образом, приватизация жилья с договором социального найма возможна лишь в ограниченных случаях и при строгом соблюдении всех условий и правил, установленных государством. Поэтому, если у вас возникла необходимость в приватизации жилья, лучше обратиться в компетентные органы для получения детальной информации и консультации.
Получить муниципальное жилье могут только граждане, официально признанные малообеспеченными. Для этого доход каждого члена семьи должен быть ниже установленного правительством уровня — своего для каждого региона. Как правило, он не превышает прожиточный минимум.
Получить жилье по договору соцнайма может человек или семья, у которых:
- Нет никакого жилья, в том числе по соцнайму.
- Имеется жилплощадь, но она меньше, чем установленные нормативы. Для каждого региона нормативы свои, их утверждают региональные власти. В среднем — 15-18 кв. м. на одного человека.
- Квартира расположена в непригодном аварийном доме, откуда предстоит расселение.
- Дом находится в зоне природных или стихийных рисков. Такое может произойти, например, после затопления или землетрясения.
- Проживает больной с тяжелым хроническим заболеванием, например, с туберкулезом, психическими расстройствами с тяжелыми проявлениями или эпилепсией. Полный перечень заболеваний прописан в приказе Минздрава.
Жилья не должно быть не только у самого претендующего на социальный найм, но и у членов его семьи. Это родители, дети, не достигшие 18 лет, другие иждивенцы, которые живут вместе с претендентом. В список могут попасть и другие совместно проживающие родственники.
Намеренно ухудшать жилищные условия запрещено. Например, нельзя прописывать дополнительных жильцов, разменивать и продавать жилплощадь. Таких граждан лишают права встать на учет в течение пяти лет после ухудшения квартирных условий.
Как получить квартиру от государства
- Соберите нужные документы, которые подтверждают право на услугу. Это справки о доходах, в том числе справки о пособиях и стипендиях обучающихся в средних специальных и высших учебных заведениях.Также нужны документы, фиксирующие условия проживания, документ на право собственности или справка об ее отсутствии, постановление о переселении из аварийного фонда. Если причина заявления — болезнь родственника, необходимы медицинские справки.
- Подготовьте заявление. Бланк можно найти на сайте муниципалитета или в МФЦ. В заявлении ставят подписи все члены семьи, кто желает, чтобы их признали нуждающимся. Размер будущего жилья напрямую зависит от их числа. Норматив утверждают на одного человека, поэтому если в семье их трое или четверо, площадь будет в три-четыре раза больше.
- Подайте документы для постановки на учет в приемной исполнительного органа или через МФЦ. В течение месяца сотрудники ведомства рассмотрят заявление и уведомят вас о своем решении. Откажут тому, кто исказил факты, указал неверные доходы или скрыл часть из них, намеренно ухудшил жилищные условия. Если считаете, что вы ничего не нарушили, отказ исполнительных органов можно оспорить в суде.
Затем претенденту на жилье предстоит ожидание своей очереди. В некоторых регионах очередь идет годами: получить жилье по соцнайму не так просто. Ускорить процесс можно, если в жизни произошли существенные изменения.
Например, рождение дополнительного члена семьи, уменьшение заработной платы, приобретение серьезного заболевания, аварийные условия проживания. Это подтверждают новыми документами.
Когда решение о выделении жилья будет принято, власти сообщат об этом в течение трех дней. В зависимости от региона нуждающимся могут предлагать разные варианты, но в некоторых населенных пунктах выбор жилья не предоставляют.
Документ, регулирующий правовые отношения между наймодателем — собственником жилого помещения (в случае с социальным жильем им является муниципалитет или государство) и нанимателем, называется договор социального найма. Нормативными документами в этой сфере являются Гражданский и Жилищный кодексы РФ.
В рамках договорных отношений с нуждающимися в жилье гражданами выделяются квартиры (комнаты) из специализированного жилищного фонда. Предварительно документально подтверждается нуждаемость и устанавливается очередность предоставления помещений.
Жилая площадь по договору социального найма передается гражданам без установления срока пользования. Это следующие категории:
- лица, проживающие в домах, признанных аварийными и подлежащих сносу;
- малоимущие граждане, многодетные семьи, не имеющие в собственности жилья;
- утратившие собственное жилое помещение в результате стихийного бедствия;
- дети-сироты при достижении совершеннолетнего возраста и переселении из специализированного учреждения;
- инвалиды I, II группы;
- ветераны ВОВ, участники боевых действий, ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС и т.д.
На первом этапе подбираются варианты бартера по отношению к жилой недвижимости с другим нанимающим жилое помещение по аналогичному документу. Если отсутствуют собственные варианты, есть возможность обращения к хозяевам, с которыми имеются договорные отношения касательно вопросов бартера.
На втором этапе заключается договор обмена помещения. В качестве предмета договорных отношений могут выступать квадратные метры, которые гражданин получает по договору соц. найма, а субъектов сделки — наниматели социального имущества, что прописано в жилищном кодексе.
На третьем шаге идет подготовка основных бумаг. Чтобы получить соглашение для проведения бартера жилого помещения, которое находится в имении определенного региона, занимаемым по документу соц. найма.
В общем варианте гражданин должен предоставить следующие данные:
- заявление на выдачу документа, подтверждающего согласие на проведение бартера;
- документацию, которая удостоверяет личность заявляющей стороны (те, кто участвует помимо этого), проживающего совместно гражданина его семьи и людей, которые зарегистрированы в жилом помещении, подлежащем обмену;
- бумаги, удостоверяющие статус с полномочиями представителей обозначенных выше граждан (при подаче представителями);
- договор обмена квадратных метров, который подписывается каждым участником сделки;
- письменные соглашения каждого проживающего участника бартера с родными. Сюда же входят и граждане, которые временно отсутствуют;
- подтверждение попечительского органа — если подлежат обмену недвижимости, где находится несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный граждан;
- документацию, подтверждающую основания для появления возможности управления жильем, если в качестве наймодателя не выступает исполнительная власть (местное самоуправление) любого региона.
На предпоследнем шаге предоставляется документация для наймодателя, чтобы получить согласие для проведения обмена. Регионально заявление с необходимыми бумагами подаются в городского в уполномоченный орган или Многофункциональный центр в независимости от нахождения на учете заявителя по адресу проживания.
На последнем шаге расторгается заключенная сделка по социальному найму и заключаются новые договорные отношения. С этой целью потребуется обращение с бумагами в городской имущественный департамент. Регионально это может быть проведено в Многофункциональном центре.
Площадь жилья зависит от норм, которые каждый регион устанавливает самостоятельно. Например, в Москве на каждого члена семьи должно приходиться не менее 18 кв. метров. В случае, если семья состоит из 3 человек общая площадь предоставляемой квартиры составит 54 кв. метра.
Сохранность ордера значительно сократит время на оформление приватизации жилплощади, а также исключит отказ властей в составлении договора передачи квартиры в собственность физическим лицам.
Но его отсутствие не катастрофа. Конечно, придётся приложить дополнительные усилия, чтобы должным образом оформить право проживания по конкретному адресу, но, тем не менее, вопрос имеет свой порядок действий.
Как приватизировать квартиру, если нет ордера? Заменой утратившей силу бумаги служат договора найма жилого помещения. Именно они в настоящее время служат основанием для проживания на определённой муниципальной жилплощади.
Если организация, которой принадлежит здание, оформляет все документы как положено по закону, то у жильцов уже есть бумага взамен утративших силу. Но на практике не всегда у чиновников наблюдается подобный порядок ведения дел.
Где и как подается заявление?
Рассмотрим порядок заключения. Документ о найме соц. жилья оформляется в Управлении Департамента жилищной политики (администрация) или в МФЦ. Какие документы нужны? Заявитель или управомоченный им представитель должен представить:
- паспорт;
- заявление (форма его может быть свободной);
- удостоверяющие личности членов семьи заявителя документы (копии): свидетельства о рождении и паспорта;
- свидетельства о браке, свидетельства о разводе (если есть);
- справки о родстве с лицами, подлежащими включению в документ (о составе семьи);
- документы, на основе которых граждане вселяются: оригинал ордера (если есть) и его копия; выписка о том, что жилплощадь нанимателю предоставляется (из решения исполнительного органа);
- справки, подтверждающие, что задолженности по коммунальным платежам нет;
- справки о том, что жилплощадь является муниципальной собственностью (из БТИ, выписка из ЕГРП и из реестра муниципальной собственности).
Если заключение происходит после решения суда или постановления главы города, среди перечисленных выше документов должно быть судебное решение или постановление главы.
В отделе проверят, все ли документы собраны, корректно ли составлено заявление, произведут регистрацию в базе. Заявитель получает подписанную сотрудником выписку из этой базы с указанием даты, когда было принято заявление, его информируют о сроке, в течение которого будет приниматься решение, дают контакты сотрудников отдела.
Заявление рассматривается в течение месяца, если больше никаких документов не требуется. Плата за оформление не предусмотрена.
Если нет ордера на квартиру что делать
- Подписание соглашения о безвозмездном пользовании. Как вариант — о социальном найме имущества.
- Сбор пакета бумаг.
- Оформление отказов и согласий на участие в приватизации от всех прописанных на территории.
- Подача заявления в городскую жилищную администрацию с просьбой о приватизации.
- Ожидание ответа.
- Подписание соответствующего договора.
- Оформление прав собственности на квартиру.
- Обменный – оформлялся для лиц, желающих провести обмен жилплощади с разрешением исполнительного комитета.
- Форма справки Смотровой документ представляет собой одностраничную справку, которая выдается в мэрии города. В ордере указывается информация о гражданине, который проводит осмотр, адрес, площадь жилья и количество комнат.
1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Чтобы заключить договор социального найма, следует обратиться в жилищный отдел соответствующего Департамента жилищной политики. В этот орган представляются следующие документы: заявление, документ, удостоверяющий личность заявителя, копии документов, удостоверяющих личность всех членов семьи. Может понадобиться также документ о заключении или расторжении брака, свидетельства о смерти.
Как восстановить утерянный ордер на квартиру
Еще с советских времен для вселения граждан в жилье использовался такой документ, как ордер на квартиру. Однако как только в действие вступила обновленная редакция Жилищного кодекса РФ, этот документ (ордер на вселение) потерял свою прежнюю силу и использоваться не мог.
- Заявитель не был зарегистрирован в жилье, которое обозначается в заявлении. Нельзя оформить соглашение о соц. найме с тем лицом, которое не прописано на территории жилплощади, даже при наличии у него ранее регистрации по адресу расположения недвижимости. Процедура снятия с регистрации оценивается равносильно утере права проживания в муниципальном жилье. Во время процесса приватизации, те лица, которые выписаны из жилья, не могут претендовать на имущественную долю недвижимости;
- Когда документ был утерян его собственником и госорганом. Когда виновной является и госорган, с лицом может быть заключено соглашение о соц. найме. Необходимо при себе иметь гражданский паспорт и документы, удостоверяющие личность каждого прописанного в квартире жильца, выписку, подготовленную из домовой книги, поквартирные карточки и справку с персонального лицевого счета;
- Отказ может быть неправомерным, когда отказывают подписывать соглашение, в случае, если ордер выписывался на умершего. Все права человека, который умер, переходят его ближайшим родственникам определенным ордером, при наличии таковых и сохранении ими регистрации в жилье.
Ордер в соответствии с ЖК РСФСР являлся основанием для: а) вселения в жилое помещение; б) заключения договора найма жилого помещения. А вот основанием для пользования жилым помещением в соответствии с ЖК РСФСР и действовавшими тогда Правилами пользования жилыми помещениями являлся договор найма.
Если заявитель состоит в браке, он должен приложить к установленному перечню свидетельство об официальной регистрации отношений или документ, подтверждающий, что человек находится в разводе. Заявление на оформление договора соц найма можно составлять в свободной форме. Рассмотрение заявления осуществляется в течение месяца. Если бумага принята, работники учреждения не станут требовать дополнительные документы. За оформление соц найма платить не нужно. Когда бумаги подготовлены, необходимо обратиться в МФЦ или администрацию. Получив заявление, работники выбранного учреждения проверят корректность составления документа, а также соответствие подготовленного перечня установленным требованиям. Если все документы составлены в соответствии с правилами, заявка будет зарегистрирована в базе.
Все совершеннолетние, которым предоставляется жилплощадь, либо члены семьи, указываемые в договоре или дополнительном соглашении, при их заключении приглашаются в окружное управление департамента (или жилищный отдел управления). В случае невозможности личной явки кого-либо из них может быть оформлена доверенность.
Важным также является вопрос использования данного жилого помещения только в целях проживания в нем, а не для разведения там кроликов или производства какой-нибудь лакокрасочной продукции. Ведь соседи могут, невзлюбив вас за это, написать жалобу в соответствующие органы. И тогда придется вам долго оправдываться, причем через суд. А могут и не писать жалобу, если вы их не будете тревожить. Ведь новый Жилищный кодекс предусматривает также использование жилого помещения для своих профессиональных потребностей или для осуществления предпринимательской деятельности, если согласно ст. 17 Жилищного Кодекса «это не нарушает права и законные интересы граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение».
Проверка правильности документации
Когда у вас отсутствует ордер на квартиру и договор социального найма, очень важно проверить правильность остальной документации, которая может помочь вам доказать ваше право на жилье. Вот несколько шагов для проверки правильности документов:
- Проверьте свидетельство о рождении. Убедитесь, что ваше свидетельство о рождении правильно оформлено и содержит все необходимые данные о вас.
- Проверьте паспорт и документы, удостоверяющие личность. Убедитесь, что ваш паспорт в наличии и не утратил силу. Проверьте также другие документы, подтверждающие вашу личность, например, водительское удостоверение или заграничный паспорт.
- Проверьте документы, подтверждающие ваше право на жилье. У вас может быть ряд документов, которые подтверждают ваше право на жилье, например, договор купли-продажи, договор аренды, свидетельство о регистрации права собственности и т. д. Удостоверьтесь, что эти документы находятся в вашем распоряжении и содержат все необходимые данные и подписи.
- Проверьте документы, связанные социальной помощью. Если вы получаете какую-либо социальную помощь, убедитесь, что вы имеете все необходимые документы для подтверждения своей ситуации, например, справки о доходах, свидетельства о несостоятельности, справки из социальных служб и т. д.
- Проконсультируйтесь с юристом или специалистом по жилищным вопросам. Если у вас все еще остаются сомнения относительно правильности документов или вы сталкиваетесь с трудностями, получите консультацию от юриста или специалиста по жилищным вопросам, который поможет вам разобраться с вашей ситуацией.
Данные шаги помогут вам проверить правильность документации и определить, какие документы вам необходимо получить или восстановить, чтобы улучшить вашу ситуацию и защитить свои права на жилье.