Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рассрочка от застройщика в новостройке: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подавляющее большинство сделок по приобретению жилья в рассрочку оформляется на первичном рынке, как правило, в строящемся доме. Поэтапное внесение платежей может быть предусмотрено и после сдачи объекта в эксплуатацию, то есть когда оформляется уже не ДДУ, а договор купли-продажи.
Чем отличается рассрочка от ипотеки?
Документы. Для получения рассрочки понадобится минимум документов, нет необходимости подтверждать официальный доход справкой о доходах и суммах налога физлица или справкой по форме банка.
Для получения ипотечного кредита покупателю понадобится собирать большой пакет документов, начиная от нотариально заверенной копии трудовой книжки до справок о подтверждении дохода.
Кредиторы. При рассрочке кредитором выступает компания-застройщик, а при получении ипотечного кредита — выдавший его банк.
Срок. При рассрочке договор заключается на период от 6 месяцев до 4 лет максимум (чаще 1-2 года), при получении ипотечного кредита срок может составлять до 30 лет.
Процентная ставка. Программа поэтапной оплаты жилья часто может быть полностью беспроцентной. Ипотечные кредиты выдаются сегодня в лучшем случае под 4-5 % годовых, исключая несколько специализированных программ (например, «Дальневосточная ипотека»).
Дополнительные расходы. При получении ипотеки покупателя фактически вынуждают заключить договор страхования жилья, а также собственных жизни и здоровья — без этого процентная ставка по кредиту будет повышена. При покупке квартиры в рассрочку страховка не обязательна.
Длительность процедуры. Благодаря лояльности застройщиков и отсутствию необходимости длительных проверок документов вся сделка покупки жилья с использованием рассрочки может уложиться в 5-7 дней. При оформлении ипотечного кредита с момента первичного обращения в банк и до момента получения денег продавцом может пройти 2-4 недели, а иногда и больше.
Выбор жилья. С привлечением ипотеки можно купить квартиру и на вторичном, и на первичном рынке. Рассрочка от застройщика действует только при покупке новостройки у конкретной строительной компании.
Право собственности. При рассрочке жилье переходит в собственность после того, как дом достроен и сдан, а покупатель выполнил все финансовые обязательства перед застройщиком. При покупке жилья в ипотеку в сданном доме или на вторичном рынке оно сразу становится собственностью человека, хотя и с обременением — залогом в пользу банка.
Заключение
Чем больше возможностей рынок дает покупателю — тем лучше. Ипотечное кредитование всегда будет востребованным, особенно когда речь идет о приобретении жилья на вторичном рынке. Но и рассрочка от застройщика — достойный вариант решения квартирного вопроса при выборе в пользу квартиры в новостройке. Плюсы этого инструмента часто перевешивают минусы, тем более, что застройщики разрабатывают все новые программы выгодной рассрочки для привлечения покупателей.
Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
-
покупки недвижимости,
-
продажи недвижимости,
-
аренды недвижимости по всей России.
На что следует обратить особое внимание в договоре о рассрочке платежа и его образец
Заключение договора – это самый ответственный этап при оформлении рассрочки у застройщика. Подписывать его, не вникая в суть написанного, ни в коем случае нельзя. Ведь в настоящее время развелось большое количество мошенников, из-за действий которых можно остаться без денег и без жилья.
Существует несколько моментов в договоре, на которые следует обратить самое пристальное внимание. К ним относится следующее:
- Сведения об организации, предоставляющей рассрочку. В соглашении должен быть указан именно застройщик, а не какая-либо иная компания.
- Величина первоначального взноса. Она должна быть обязательно отражена в договоре.
- Периодичность регулярных платежей. График должен быть составлен с учетом удобства погашения для покупателя, чтобы не было просрочек.
- Возможность увеличения суммы очередных платежей. Некоторые организации могут прописывать положение, согласно которому они вправе повышать размер платежей.
- Условия досрочного погашения. Застройщики в отличие от банков заинтересованы в том, чтобы им быстрее выплатили долг. Но если рассрочка оформляется под процент, то компания может быть против этого или применять штрафные санкции при погашении задолженности раньше срока.
- Момент, когда право собственности перейдет к покупателю. Застройщик может устанавливать разные условия перехода права, к примеру, после погашения полной суммы долга, после введения квартиры в эксплуатацию или после внесения первичного взноса.
- Ответственность за неисполнение обязательств по договору. В этом пункте важно обратить внимание на то, при каких именно обстоятельствах применяются штрафные санкции и каков размер неустойки и штрафа. Ведь фирма может прописать один из видов санкций – расторжение соглашения в одностороннем порядке и взимание денежной суммы при возвращении денежных средств покупателю.
- Возможность перевода обязательств по договору на другое лицо. Не все строительные компании это допускают. Но для заемщиков это важный пункт, так как в любой момент может случится так, что покупатель станет неплатежеспособным. Решить проблему поможет переоформление соглашения.
- Возможность перевести рассрочку в ипотечный кредит. Это также позволяет заемщикам подстраховать себя на случай ухудшения материального положения. Ведь банки предлагают более выгодные условия покупки жилья.
Данные положения важны для покупателя в первую очередь, так как он берет на себя обязательства по приобретению жилого помещения и должен учитывать все моменты сделки.
Процентная. После внесения первоначального взноса покупатель квартиры в новостройке может рассчитываться с продавцом в течение 1–2 лет. Ежемесячно на невыплаченную часть суммы начисляется порядка 1–2 %. И хотя формально данная схема сопоставима с ипотекой, средняя ставка для новостроек по которой равна 12–15 % в год, благодаря уменьшению срока выплат при покупке квартиры в рассрочку Вы переплачиваете около 7–10 % годовых. Кроме того, не стоит забывать, что получение кредита может потребовать дополнительных затрат на страхование и другие банковские процедуры.
Беспроцентная. Рассрочка без взимания процентов на жилье в новостройке оформляется на очень короткий срок. Как правило, он составляет 1–3 месяца, значительно реже – 6–12 месяцев или до завершения строительства объекта. Соответственно, такие программы оплаты жилья в новостройке в рассрочку предполагают, за очень редким исключением, большую сумму первоначального взноса — минимум 30–50 % от полной стоимости квартиры.
Порядок оформления рассрочки
Рассрочка оформляется как договор долевого участия, в котором оговаривается график платежей и обязанности сторон. Покупателю нет необходимости собирать справки о доходе и прочие документы, подтверждающие его платежеспособность, а также проходить проверку в банке. Достаточно иметь при себе паспорт и средства на оплату первоначального взноса.
Но, несмотря на простоту сделки, приобретателю квартиры нужно внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора. За просрочку платежей обычно начисляются штрафные санкции. Кроме того, застройщик может расторгнуть договор, если покупатель совсем перестанет вносить платежи. Таким образом, покупатель оказывается без внесенных средств и без жилья.
В отличие от ипотеки, рассрочка не подлежит страхованию. Обычно покупателю предлагается программа, минимизирующая риск невыплаты.
Если сравнивать рассрочку от застройщика с ипотекой, то последняя (особенно с введением программы субсидирования 6,5%) гораздо популярнее первой: 60% против 10-15%, как отмечают эксперты.
Основной причиной выбора рассрочки является отсутствие возможности у покупателей оплатить сразу полную стоимость новостройки, но и откладывать покупку жилья не хочется по понятным причинам: цена может значительно вырасти, понравившуюся квартиру могут купить и др. Поэтому рассрочка помогает зарезервировать жилье по текущей цене.
Преимущества рассрочки:
- Отсутствие процентов или низкая процентная ставка — небольшая переплата или ее отсутствие;
- Застройщики обычно предлагают покупателям оплачивать стоимость квартиры в рассрочку частями при условии внесения первоначального взноса;
- Отсутствие дополнительных трат на страхование недвижимости, жизни и здоровья покупателя.
Вариант с рассрочкой платежа подходит инвестороам, которые намерены приобрести квартиру на стадии котлована или в начале продаж с целью последующей продажи по договору переуступки. В таком случае остаток стоимости оплачивает уже следующий покупатель, который приобретает недвижимость у первого покупателя.
Отсрочка платежа может быть привлекательна для потенциальных покупателей, имеющих ипотечный кредит: вся сумма, выплаченная строительной компании, будет считаться первоначальным взносом. При следующей оплате по рассрочке заемщик получает ипотечный кредит и погашает задолженность за счет кредитных средств. Таким образом, можно сэкономить на уплате процентов во время строительства дома, срок которого при покупке жилья на стадии котлована обычно составляет от 2 лет.
Как продать квартиру, купленную в рассрочку
Жилье до сдачи не является объектом недвижимости. Продажа квартиры купленной в рассрочку, осуществляется посредством оформления договора уступки прав покупателю. Согласно сделке инвестор обменивает на денежные средства свои права на жилье, имеющиеся перед застройщиком. Права и обязанности относительно этой квартиры полностью переходят к покупателю.
Важно! По уступке продажа доли квартиры в рассрочку допускается на любом этапе строительных работ только до оформления акта приема-передачи. Данное право регламентировано 214-ФЗ. После получения прав собственности жилье подлежит реализации только по сделке купли-продажи.
Для продажи квартиры с рассрочкой платежа инвестор вправе обратиться к риелтору. Застройщик со своей стороны проверяет подлинность документов, согласует право уступки и вносит покупателя в реестр продаж. При оформлении уступки покупатель должен убедиться, что за данной квартирой не числятся долги, недоплаченные суммы, которые в будущем могут стать причиной конфликта с застройщиком. Следует помнить, что по уступке все долги по объекту от инвестора переходят к покупателю.
Все больше предложений от застройщиков
Застройщики предлагают все больше всевозможных вариантов рассрочки. По словам Натальи Шаталиной, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», если до кризиса рассрочка мало применялась в проектах эконом- и комфорт-класса, то сегодня с помощью неё покупают 95% квартир массового сегмента в московском регионе. Эксперт также отмечает, что почти в 90% жилых комплексов застройщики предлагают беспроцентную рассрочку сроком от полугода до сдачи объекта.
Также покупатели жилья в массовом сегменте могут воспользоваться процентной рассрочкой, но на этом рынке она не пользуется большой популярностью.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая подтверждает, что на сегодняшний день практически во всех строящихся домах застройщики согласны предоставить рассрочку платежа без всякой дополнительной платы. Но, как отмечает эксперт, в докризисное время беспроцентная рассрочка практически не предлагалась.
Что касается проектов бизнес-класса, здесь все обстоит несколько иначе, говорит Шаталина. Хотя рассрочка – более привычный продукт для этого сегмента, но на сегодняшний день ее предлагают лишь в 80% новостроек. Здесь также наиболее популярна беспроцентная рассрочка – в 90% случаев у покупателей есть такой вариант. Кроме того, застройщики могут смягчить условия в индивидуальном порядке – как по периодичности оплаты, так и по срокам.
Обычно при приобретении жилья в рассрочку в клубных кварталах AFI Development необходимо внести первоначальный взнос в размере 50%. По словам Федора Ушакова, директора по продажам департамента жилой недвижимости компании AFI Development, рассрочка на 6 месяцев предоставляется без дополнительной платы. Если покупатель оформляет рассрочку до момента окончания строительства, ему придется каждый месяц уплачивать 0,5% от суммы задолженности.
Как рассказывает Владимир Каширцев, гендиректор компании «Азбука Жилья», при просрочке платежа по рассрочке покупателю грозят пени, штрафы и даже расторжение договора, при которой застройщик удержит некую сумму.
Татьяна Подкидышева предупреждает, что при нарушении срока внесения платежа закон обязывает дольщика уплатить застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка, которая действует на дату исполнения обязательств, от суммы просроченного платежа на каждый день просрочки. Но речь идет о покупке квартиры по договору долевого участия.
Если квартира покупается по договору купли-продажи, застройщик и покупатель сами определяют размер неустойки, отмечает Мария Литинецкая. Она говорит, что за просрочку платежа, как правило, назначается пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. Причем при одном только факте просрочки покупателя могут обязать выплатить дополнительный штраф в размере 10% от стоимости объекта, а у застройщика появляется право расторгнуть договор.
Заемщик может проявить инициативу и застраховаться на случай непредвиденных обстоятельств: рассрочка от застройщика не требует обязательного страхования, но при желании покупатель может воспользоваться услугами страховщиков.
По словам самих девелоперов, они охотно идут навстречу покупателю и в качестве варианта могут предложить ему переоформить рассрочку в ипотеку.
Евгения Акимова говорит, что IKON Development идет на такой шаг в 99% случаев, когда покупатель не может рассчитаться вовремя. Эксперт отмечает, что за три года работы видела только два случая, когда договор отсрочки пришлось расторгнуть. Причиной стали тяжелые жизненные обстоятельства, когда человек срочно нуждался в большой денежной сумме. Акимова говорит, что клиент получил все внесенные средства без каких-либо санкций.
Если клиент, взявший рассрочку, все же не выплачивает долг, девелопер может пойти на радикальные шаги и расторгнуть договор купли-продажи. При этом все ранее выплаченные деньги возвращаются на счет покупателя, а затем застройщик обращается в суд, чтобы взыскать неустойку по сумме штрафов по невыплатам.
Оформляется рассрочка, как ДДУ, с указанием графика платежей и ответственностью сторон. Покупателю не нужно собирать справки с работы и другие документы, подтверждающие его платежеспособность, проходить проверку банка. Клиент должен иметь при себе только паспорт и денежные средства на оплату первого взноса, отмечает Сергей Кузьмичев.
Несмотря на кажущуюся простоту сделки, покупателю следует внимательно знакомиться с условиями договора. Обычно за задержку платежей по рассрочке накладываются штрафы. Кроме того, компания-застройщик также может расторгнуть заключенный договор, если покупатель перестал платить. И таким образом человек остается и без ранее выплаченных денег, и без квартиры.
Страховки в отличие от ипотеки при рассрочке нет, рассказывает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Но есть и хорошая новость: при краткосрочной рассрочке санкций за неплатежеспособность стараются не применять. Это ничего не дает застройщику. Как правило, сразу предлагается программа, которая минимизирует риски неоплаты сделки, объясняет Ирина Доброхотова.
Преимущества и недостатки
Преимущества этой программы в том, что при нехватке денег или трудностях с оформлением ипотечной сделки у покупателя появляется возможность приобрести жилье сразу, поскольку у рассрочки более простая процедура оформления. Клиенту не нужно собирать большой пакет документов и получать одобрение ипотечного кредита в банке.
К недостаткам такого варианта покупки жилья можно отнести более высокую стоимость квартиры. Предоставляя покупателю рассрочку, застройщик рискует не получить от клиента оставшуюся сумму долга, поэтому в изначальную стоимость квартиры закладывается наценка. Еще один недостаток приобретения жилой недвижимости в рассрочку – в большинстве случаев застройщик не делает перерасчета стоимости жилья при досрочном погашении задолженности. То есть клиент не сможет сэкономить на покупке квартиры при выплате оставшейся суммы раньше срока, установленного договором.
Также стоит отметить, что срок погашения задолженности у рассрочек, как правило, небольшой (до 2 лет), а ипотеку можно взять на срок до 30 лет. Поэтому многие просто не могут позволить себе рассрочку и вынуждены брать ипотеку. Еще одна особенность покупки жилья в рассрочку – отсутствие страховок. Что, с одной стороны, несет определенные риски в случае непредвиденных форс-мажорных обстоятельств, но, с другой стороны, позволяет покупателю существенно сэкономить.
Инструкция, как купить квартиру в рассрочку
Мнение эксперта
Евгений Беляев
Юрист-консультант, финансовый эксперт
Спросить
Первым делом нужно узнать, предлагает ли застройщик подобные условия. К примеру, в Москве купить квартиру в рассрочку можно будет в компаниях «Эталон», «Самолет Девелопмент», «GLOBESezar», Пирнер», а также «Тройка Рэд».
Схема стандартная:
- изучаете, предоставляет ли застройщик рассрочку на приобретение недвижимости;
- обращаетесь в компанию и предоставляете список необходимых документов (паспорт, заявление, согласие супруга, справки с места работы, а также другие);
- изучаете условия договора, которые предлагает компания (суммы, сроки, платежи, отсрочки, момент перехода прав собственности, а также другие моменты);
- заключаете сделку и вносите первоначальный платеж, установленный застройщиком;
- выплачиваете взносы для погашения рассрочки;
- становитесь полноправным собственником недвижимости.
Теперь вы в курсе, что такое рассрочка при покупке квартиры в новостройке, как ее использовать, на каких условиях можно получить.
Также есть и возможность «разбить плату» и при заключении договора на вторичном рынке (когда вы покупаете дом ил квартиру у частного лица). Но и здесь есть свои подводные камни.
Схема купли-продажи квартиры в рассрочку
Условия покупки вы уже знаете. Моменты, связанные с рассрочкой, прописываются в договоре. Именно по этой причине придется идти к нотариусу и уплачивать сборы. В документе будет информацию об объекте недвижимости (+ специалист проверит все правомочия продавца).
В договоре обычно фиксируются:
- данные продавца и покупателя;
- стоимость квартиры;
- адрес квартиры и описание;
- права, обязанности, а также ответственность сторон;
- сроки освобождения жилплощади;
- гарантия от продавца (что объект недвижимости не был заложен или приобретен на мат. капитал);
- сумма первоначального взноса;
- размер платежей и порядок их внесения;
- переход прав собственности, а также другие моменты.
В договоре будет прописываться: «Иванов уплачивает 20% от стоимости в размере №№ №№№ рублей (и здесь та же сумма прописью). Оставшиеся 80%, т.е. №№№ обязуется выплатить в течение №№№ месяцев. Сумма уплаты в месяц — №№№ рублей.
Сертификат: плюсы, минусы, особенности
Субсидии и сертификаты на жилье — это особые формы помощи на приобретение жилья в рамках государственных жилищных программ. Это наименее распространенный вид финансирования, поэтому для него нужно иметь особые требования к покупаемой недвижимости по той или иной программе.
Правительство утвердило следующие подпрограммы на улучшение жилищных условий: «Молодежи — доступное жилье», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге», «Жилье работникам бюджетной сферы», «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», «Коммерческий найм» и пр.
Для того, чтобы стать обладателем жилищного сертификата, нужно обладать всеми качествами, которые описаны в критериях каждой отдельной программы: например, для сертификатов военным — это уволенные с военной службы, чья воинская служба продолжалась не менее 10 лет, по программе «Молодежи — доступной жилье» — это одинокие молодые граждане не старше 35 лет или состоящие в браке, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Для получения права на такой сертификат для начала надо обратить в местный Отдел социальной защиты населения (СОБЕС).
Для реализации такого сертификата на жилье есть несколько видом государственного содействия в рамках каждой отдельной программы: предоставление за счет средств Петербурга беспроцентной рассрочки до 10 лет, погашение части ипотеки или оплата первоначального взноса и пр.
Чем рассрочка отличается от ипотеки?
Между ипотекой и рассрочкой есть большие отличия:
| Условия | Рассрочка | Ипотека |
| Залог | Недвижимость в залог не предоставляется | Купленная в ипотеку квартира находится в залоге у банка до полного погашения задолженности |
| Кредитор | Застройщик или продавец-физическое лицо | Банк |
| Риски | В основном рискует продавец | Практически отсутствуют |
| Срок оформления | Квартиру можно купить за одну неделю | В среднем оформление занимает один месяц |
| Документы | Требуется минимальный перечень документов | Требования к документам строже |
| Количество участников сделки | Договор заключается только между продавцом и покупателем | Покупатель оформляет ипотечный договор с банком, затем – ДКП с продавцом |
| Срок | На погашение дается в среднем до трех лет | Ипотека оформляется на период до 30 лет |
| Переплата | Отсутствует или минимальна | Может превышать стоимость квартиры, в среднем 8-12% годовых |
| Порядок погашения | Согласовывается сторонами: ежемесячно, раз в квартал, раз в полгода | Ежемесячно аннуитетными платежами |