Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рынок ипотеки в 2024 году ждет снижение больше чем на 20%». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По словам Алексея Попова, на протяжении последних четырех месяцев число сделок на вторичном рынке в России находилось на рекордно высоких уровнях. В Москве в июле и августе фиксировались максимальные продажи за всю историю наблюдений.
Прогнозы по ключевым регионам России
Москва и Санкт-Петербург: В столичных городах России традиционно высокий спрос на жилье. Благодаря стабильной экономической ситуации и значительным инвестициям в инфраструктуру, эти города будут продолжать привлекать жителей и инвесторов в 2024 году. Это будет способствовать дальнейшему росту цен на недвижимость. Прогнозируется, что в 2024 году цены вырастут на 3-5%.
Краснодарский край: Этот регион известен своим благоприятным климатом и развитым туристическим направлением. Приток населения в Краснодарский край продолжится и в 2024 году, что наряду с развитием инфраструктуры и новыми застройками приведет к активному росту цен на жилье. Ожидается увеличение цен на 7-10%.
Екатеринбург: Екатеринбург сохранит статус крупного промышленного и культурного центра Урала. Несмотря на продолжающееся строительство и развитие города, в 2024 году здесь возможна стагнация цен на фоне высокой конкуренции среди застройщиков. Исключением могут стать новые уникальные объекты в привлекательных районах.
До и после льготной ипотеки
Ипотечный рынок в 2024-м можно разделить на две части: до и после 1 июля, когда закончится программа льготной ипотеки. Учитывая это, директор ипотечного центра «Тренд Новостройки» Вероника Самылина предполагает, что на рынке новостроек в первой половине будущего года ситуация будет примерно такой же, как и в 2023-м. «С помощью субсидий застройщиков ставку 8% можно снизить на 0,5% и больше, нет резких скачков цен на недвижимость, поэтому спрос на ипотеку остается устойчивым. Повышение минимального первоначального взноса от ЦБ не коснется льготной ипотеки, так как ее внесли в перечень программ, при использовании которых можно не применять надбавки к коэффициентам риска. Ситуация на вторичном рынке полностью зависит от ключевой ставки, предсказать которую сейчас трудно».
То же, какой на ипотечном рынке будет вторая половина 2024-го, можно лишь предположить. «Если откажутся от льготных программ и повысят первоначальный взнос до 30%, рынок просядет из-за дорогих кредитов. Если появятся дополнительные меры стимулирования, например, адресные ипотеки, то спрос сможет удержаться на плаву», – приводит возможные варианты Вероника Самылина.
Квартиры, дома и коттеджи уже начали дешеветь. Как падает цена и стоимость жилья?
Ну вот и дождались: цены на квартиры на вторичном рынке стали по чуть-чуть падать. Впервые с осени-зимы 2022 года.
Речь, правда, не о ценах в объявлениях о продаже. Они-то продолжают расти.
По данным федерального портала «Мир квартир», за октябрь цена квадрата снизились только в одном из 70 крупных российских городов, по которым у аналитиков портала есть данные — Кирове. А в остальных выросла.
Но в сложной для рынка ситуации цены объявлений в России обычно имеют мало общего с реальностью.
Так и сейчас. Риелторы свидетельствуют, что продавцы дозрели до скидок. Как подсчитали в компании «Этажи», пик средней цены сделки (то есть за сколько реально была продана квартира) пришелся на сентябрь — 90 тысяч рублей за квадратный метр (это в среднем по России). В октябре — уже 89,3 тыс. (минус 0,8%).
— В Москве спад наметился примерно две недели назад. Объемы ипотеки на вторичке рухнули процентов на 40. Что неудивительно при ставках, которые стали фактически заградительными.
— Старая Москва пока держится, а в Новой Москве и Подмосковье пошли скидки. Мы прогнозируем проседание за счет них цен примерно на 1,5% в ноябре и еще на столько же в декабре. Сразу отвечу на вопрос, почему так мало. Все-таки велики инфляционные ожидания — и у продавцов, и у покупателей. А дальше в Новый год прогнозировать уже сложно. Что будет в январе, никто не знает.
По словам риелтора, те же тенденции и в целом по стране. Но в тех регионах, где ипотеки меньше и больше людей с «налом», процессы идут с запаздыванием в сравнении со столицей.
Впрочем, есть и города, где они идут быстрее (см. «Только цифры»).
— Рынок в целом развернулся в сторону покупателя, поэтому сейчас диктуют условия те, кто приобретает вторичное жилье. Количество реальных покупателей сократилось, волна тех, кто имел одобрение ипотеки по старым ставкам, практически спала. И продавцы уже ощущают снижение спроса: количество просмотров сокращается, покупатели становятся более сдержанными в выборе, смотрят большее количество вариантов и активно торгуются.
— Многие планируют получить хороший дисконт при покупке готового жилья, чтобы компенсировать рост ставок по ипотеке на него. И количество вариантов с дисконтом растет, поскольку есть те люди, кто заинтересован в срочной продаже квартиры.
А теперь немного о каверзах статистики. Собственно цену предложения (это та, что в объявлениях о продаже) пока снижают лишь отдельные собственники.
При этом наиболее дешевое жилье уходит влет, а более дорогое «зависает» в предложениях о продаже. За счет этого и получается, что формально средняя цена квадратного метра готового жилья за октябрь в среднем по стране выросла на 1,2%.
В то время как на деле — если смотреть реальные цены продаж — она упала на 0,8%. Вот так и живем.
Тем не менее, как отмечают в «Этажах», до уровня скидок 2022 года пока еще далеко. Их максимальный размер в среднем по России доходил до 6% — в августе 2022-го. Пока же — 3,5-4%.
Упадут ли ли цены на вторичном рынке
Генеральный директор федерального портала ждет дальнейшего роста цен на «вторичку» как минимум до конца года.
«Сейчас идет одобрение заявок, поданных перед последним повышением ключевой ставки. Когда банковский процент достигнет своего потолка, этот поток спроса иссякнет и собственники перестанут взвинчивать ценники. По нашим прогнозам, это случится после Нового года», — отметил он.
В целом в 2024 году подорожание квартир на вторичном рынке, скорее всего, будет умеренным, а рост ценника будет происходить в основном за счет «новой» «вторички», считает эксперт.
Люди, купившие новостройки по высоким ценам, будут стараться и продать их хотя бы «не дешевле». А вот старый советский и особенно ветхий фонд будет обесцениваться, однако не настолько, чтобы обрушить средний уровень цен.
Серьезного (на 10% и более) снижения цен не ждет и Алексей Попов из «Циана».
По его словам, рынок «вторички» не так критично зависит от ипотечного кредитования.
«Даже простой разворот ценового тренда (с медленного роста к медленному снижению) возможен лишь при заметном снижении активности покупателей, чего пока в большинстве регионов не происходит», — указывает он. Пока номинальные цены предложения продолжают расти со скоростью 1,5–1,8% в месяц, но падение спроса приведет к тому, что они будут стагнировать, полагает аналитик.
Вторичный рынок реагирует на изменение спроса не сразу, как правило, это происходит в течение двух-трех месяцев. «Поэтому цены сейчас стабилизируются и зафиксируются на нынешних позициях», — отметила она. При этом по мере охлаждения спроса будет расти средний уровень дисконта, в том числе за счет тех объектов, где собственники по тем или иным причинам будут заинтересованы в их срочной продаже.
В следующем году спрос на стройматериалы сохранится
В 2024 году строительство также будет вестись активно, а значит, потребность в стройматериалах окажется высокой. В такой ситуации на некоторые товары наверняка возникнет дефицит. Поэтому на первый план выходит правильное и долгосрочное планирование, а также создание необходимых запасов строительных материалов, чтобы рынок строительных материалов функционировал бесперебойно, считает Елена Азарова.
Директор по закупкам компании «Кортрос» Александр Копин согласен с Еленой Азаровой: самое главное и сейчас и в будущем — это долгосрочное планирование. «Строительная отрасль пока успешно справляется со всеми вызовами, выработан такой иммунитет, что вряд ли что-то ее сломает. Никаких неприятных неожиданностей в следующем году не ожидается», — уверен Копин.
По мнению Татьяны Рыбкиной, тренды 2024 года предугадать сложно, но строительная отрасль пережила уже столько переломных моментов и есть опыт преодоления различных кризисных ситуаций. «Строительство является одной из фундаментальных отраслей экономики для страны: одно место в строительной отрасли генерирует до десяти мест в смежных отраслях», — говорит эксперт.
«Следующий год не будет похож на этот, сильных колебаний не ожидается. И самое важное на рынке — это грамотное планирование, тогда все становится значительно проще, можно планировать как загрузку предприятий, так и многое другое», — заявил Василий Ткачев.
«Желательно прогнозировать и понимать потребности девелоперов, создавать запасы стройматериалов и оперативно реагировать на потребности рынка. От этого выигрывают все: и производители, и девелоперы, и операторы, и строители, потому что это позволяет строительной отрасли развиваться», — резюмировала Елена Азарова.
Когда снизятся цены на квартиры в России – последние прогнозы
По мнению участников рынка, заключительный квартал текущего года обретет статус заключительного отрезка времени, во время которого стоимость жилья будет продолжать свой рост.
Предстоящий четвертый квартал 2023 года ожидается как последний период повышения цен на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынке, согласно высказыванию Николая Переславского, специалиста из департамента экономических и финансовых исследований CMS Institute.
Этот эксперт объясняет свое мнение ускоренными темпами строительства, запланированными на 2024 и 2025 годы, после чего ожидается увеличение предложения, что, в свою очередь, должно сдержать спрос на рынке недвижимости.
– Ценам на недвижимость предстоит стабилизироваться и, возможно, они начнут снижаться, особенно в сегменте премиум-класса, – заключил Переславский.
Как будет развиваться ситуация на рынке жилой недвижимости в 2024 году в столице и регионах? Какую стратегию будут выбирать застройщики? Когда лучшее время для покупки жилья? Куда пойдут цены и ставки по ипотеке? Какие еще меры господдержки могут помочь отрасли? Эти темы стали ключевыми для очередного «заседания» нашего Клуба экспертов.
Основным фактором, сдерживающим рынок жилой недвижимости, является платежеспособный спрос. В рамках исключительно рыночных отношений нынешний платежеспособный спрос не может поддерживать текущие объемы строительства первичного рынка. В то же время ориентиром объема ввода нового жилья является величина в 120 млн кв. м в год. Главным фактором поддержки застройщиков являются программы льготного ипотечного кредитованная со стороны государства. Аналогичные программы от застройщиков отрицательно воспринимаются Банком России, что также ограничивает платежеспособный спрос. По льготным программам ипотеки покупается 80-90% всех заключаемых ДДУ.
Для Москвы поддержка текущих объемов производства не является трудной задачей (объемы соответствуют как Стратегии, так и производственным возможностям), скорее речь пойдет о балансе между коммерческим строительством и реновацией (увеличении объемов данного направления предполагается в течение 2024 года). Поддержка самого баланса позволит оставаться в рамках сложившейся сегодня ценовой политики в городе.
Важно отметить, что первичная недвижимость остается стабильной по цене из-за того, что уже практически все проекты (93%) перешли на счета эскроу и базовые параметры их зафиксированы в договорах проектного финансирования. Значительное отклонение цен вниз может повлечь остановку проектного финансирования, поскольку проект будет не соответствовать параметрам договора. Теоретически необходимо завершить текущий договор и заключить новый, что на практике маловероятно. С другой стороны, нет оснований говорить о том, что возможна новая фаза ажиотажного спроса, который бы привел к росту цен на недвижимость и резко изменил бы параметры ценовых политик.
Жилье для проживания в нем необходимо покупать в тот момент, как только оно будет найдено, и покупатель будет способен выполнять свои обязательства по оплате примерно в течение трех лет. В дальнейшем, либо можно будет изменить условия по оплате на более благоприятные (ставки по ипотеке), либо при значительной инфляции повысится доход, да и рост стоимости недвижимости поможет принять следующее решение (сохранить/продать).
С июля по сентябрь квадратный метр на вторичном рынке подорожал в 66 городах, его стоимость в среднем составила 103,06 тыс. рублей
Рост спроса на вторичном рынке жилья в России, который был зафиксирован в третьем квартале 2023 года, сменится периодом стагнации. Цены до Нового года больше не вырастут, дисконт увеличится.
До конца года спрос не увеличится, а значит, предпосылок для повышения цен нет, соглашается генеральный директор брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Дмитрий Долгов. По его мнению, даже при колебании ключевой ставки и повышении первоначального взноса в рамках госпрограмм ипотека на квартиры в новостройках остается гораздо доступнее. «Тем более что разница между средним ежемесячным ипотечным платежом при минимальном первоначальном взносе на «вторичку» и «первичку» составляет 35%».
Самое дешевое жилье в России обычно можно найти в менее развитых регионах и отдаленных районах. Тем не менее, стоимость дешевого жилья может также зависеть от конкретного города или региона.
В пятерку лидеров рейтинга доступности вторичного жилья в августе 2023 года попали следующие регионы:
| Ингушетия | 54 217 ₽ |
| Оренбургская область | 62 566 ₽ |
| Курганская область | 64 886 ₽ |
| Смоленская область | 65 326 ₽ |
| Иркутская область | 68 293 ₽ |
«Самое дешевое жилье продается в регионах с невысокими доходами, низким качеством жилого фонда, менее благоприятными экологическими и климатическими условиями», — пояснили аналитики «Домклик».
В столичных регионах минимальная стоимость квадратного метра вторичного жилья намного выше, подчеркивают в компании: в Москве это ₽285,6 тыс., в Санкт-Петербурге — ₽194,1 тыс.
Недавно в «Домклик» назвали регионы, где продавцы вторичного жилья готовы предоставлять максимальные дисконты покупателям. В число таких субъектов вошли Тюменская область, Краснодарский край и Воронежская область. В Челябинской области, как следует из статистики ипотечных сделок «Сбера», продавцы, напротив, вообще не идут на торг.
Ожидания рынка недвижимости в 2024 году
Аналитики прогнозируют, что рынок недвижимости в 2024 году будет продолжать расти, однако с возможными коррекциями в некоторых сегментах. Одной из основных тенденций будет дальнейшее увеличение стоимости жилья в крупных городах и мегаполисах. Это связано с постоянным ростом спроса на недвижимость в центральных районах и дефицитом предложения.
Однако, спрос на квартиры за пределами крупных городов также будет оставаться высоким. Это связано с развитием удаленной работы и появлением новых возможностей для работы и жизни в пригородах. В результате, стоимость жилья в этих регионах также будет расти, но не такими высокими темпами, как в центральных районах.
Также ожидается, что в 2024 году сохранится спрос на коммерческую недвижимость, особенно в сегменте офисных помещений. Это связано с восстановлением бизнес-активности после пандемии COVID-19, а также с появлением новых бизнес-моделей, таких как гибридная работа, и увеличением числа предпринимателей.
Еще одной важной тенденцией является развитие «зеленой» недвижимости. В 2024 году ожидается увеличение числа проектов, которые учитывают экологические и энергосберегающие принципы. Покупатели все больше обращают внимание на эко-совместимые решения, поэтому такие проекты становятся все более привлекательными.
В целом, рынок недвижимости в 2024 году будет продолжать развиваться и предлагать новые возможности для инвесторов и покупателей. Это будет благоприятное время как для продажи, так и для покупки недвижимости, но потребует внимания и анализа рыночных условий.
Влияние стимулирующих мер государства
Стимулирующие меры могут быть различными. Например, правительство может предоставлять субсидии на покупку недвижимости, устанавливать льготные условия по ипотеке или снижать налоговые ставки на недвижимость. Эти меры позволяют сделать приобретение недвижимости более доступным для населения и привлечь инвестиции в сектор.
Влияние стимулирующих мер государства на рынок недвижимости может быть значительным. Они способны стимулировать спрос на жилье, повысить цены на недвижимость и увеличить объемы сделок. В результате, рынок недвижимости может ожидать роста активности и увеличения цен в условиях применения стимулирующих мер.
Однако, стимулирующие меры государства могут иметь и негативные последствия. Например, слишком резкий рост цен на недвижимость может привести к созданию «пузыря» на рынке, который впоследствии может лопнуть и привести к падению цен. Также, субсидии и льготные условия по ипотеке могут привести к увеличению спроса, но также стимулировать рост долговой нагрузки на население.
Поэтому, правительство должно балансировать между стимуляцией рынка недвижимости и предотвращением рисков. Ключевым фактором является умение оценивать актуальную ситуацию на рынке и принимать соответствующие меры в нужный момент. Только так можно достичь устойчивого роста рынка недвижимости и минимизировать риски для экономики в целом.